Alexander C. Blankenstein
Der Vermieter kann auch einen Dritten damit bevollmächtigen, die Kündigung zu erklären. Der Bevollmächtigte muss die Kündigung im Namen des Vermieters aussprechen. Der Dritte muss wirksam zum Ausspruch der Kündigung bevollmächtigt sein.
Vorsicht: Ungenügende Bevollmächtigung!
Ist der Bevollmächtigte "zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses" ermächtigt, so umfasst diese Vollmacht nicht die ordentliche fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses.
5.2.1 Personenkreis
5.2.1.1 Hausverwalter
Umstritten ist, ob der Haus- bzw. Mietverwalter aufgrund seiner allgemeinen Hausverwaltervollmacht auch zur Kündigungserklärung ermächtigt ist. Zwar dürfte es wohl der allgemeinen Auffassung entsprechen, dass die Hausverwaltervollmacht auch die Berechtigung zur Kündigung umfasst, insbesondere wenn der Verwalter bereits als Bevollmächtigter des Vermieters das Mietverhältnis begründet hat. Dennoch sollten Vermieter keinerlei Risiken eingehen und stets den sichersten Weg gehen. Der sicherste Weg ist, den Verwalter bei jeder Kündigung mit einer schriftlichen Vollmacht gesondert zu ermächtigen. Gleiches gilt für Mitarbeiter eines Wohnungsunternehmens.
Vollmacht
Der Eigentümer und Vermieter der Liegenschaft ________________ (Anschrift) bevollmächtigt den Verwalter, Herrn ___________, unter ausdrücklicher Befreiung von den Vorschriften des § 181 BGB, alle Rechtsgeschäfte vorzunehmen und verbindliche Erklärungen abzugeben, die das Verwaltungsobjekt betreffen.
Der Verwalter vertritt den Eigentümer gegenüber Mietern, Behörden und sonstigen Dritten, soweit geltend zu machende Ansprüche das Verwaltungsobjekt betreffen. Diese Vollmacht erstreckt sich auch auf die Vornahme einseitiger Rechtsgeschäfte nach § 174 BGB, insbesondere auf die Anmahnung rückständiger Mieten und Umlagen, zu Abmahnungen des Mieters wegen sonstiger Vertragsverletzungen sowie die außerordentliche fristlose und die ordentliche fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses.
Der Verwalter ist befugt, Mieten, Nebenkosten oder sonstige Nutzungsentgelte im Namen und für Rechnung des Eigentümers geltend zu machen. Der Verwalter kann für entsprechende Rechtsstreitigkeiten Anwälte beauftragen.
Der Verwalter ist berechtigt, Einblick in alle das Verwaltungsobjekt betreffenden Akten, insbesondere in das Grundbuch und in Schuldurkunden, zu nehmen.
Der Verwalter kann geeigneten Dritten Verwaltungsaufgaben, die sich aus dem Verwaltungsvertrag ergeben, übertragen bzw. Untervollmachten erteilen. Seine Haftung für die Erfüllung des Verwaltungsvertrags wird jedoch hiervon nicht berührt.
Diese Vollmacht ist bei Beendigung des Verwaltungsvertrags unverzüglich dem Eigentümer und Vermieter zurückzugeben.
| _____________ |
____________________ |
| Datum |
Unterschrift |
Selbstverständlich genügt es für die Bevollmächtigung zur Kündigung auch, wenn der Vermieter dem Verwalter eine spezifische Vollmacht konkret für Kündigungen erteilt.
Vollmacht
Der Eigentümer und Vermieter der Liegenschaft ________________ (Anschrift) bevollmächtigt den Verwalter, Herrn ___________, zur Vornahme einseitiger Rechtsgeschäfte nach § 174 BGB, insbesondere zur ordentlichen fristgemäßen Kündigung von Mietverhältnissen und zur außerordentlichen fristlosen Kündigung von Mietverhältnissen.
| _____________ |
____________________ |
| Datum |
Unterschrift |
5.2.1.2 Ehegatte
Auch der Ehegatte ist allein aufgrund der Schlüsselgewalt des § 1357 BGB nicht befugt, die Kündigung eines Mietverhältnisses zu erklären. So er nicht bereits als Vermieter fungiert, muss auch er von seinem vermietenden Partner hierzu ermächtigt sein.
5.2.1.3 Rechtsanwalt
Beauftragt der Vermieter einen Rechtsanwalt mit der Erhebung einer Räumungsklage gegen den Mieter, soll die erteilte Prozessvollmacht auch die Erklärung der Kündigung im Vorfeld der Klage umfassen. Dies ist sicherlich zutreffend, wenn die Vollmacht wie üblich "auch zur Abgabe und zum Empfang einseitiger Willenserklärung in der wegen ____ genannten Angelegenheit ermächtigt" und im Feld "wegen" dann "Kündigung und Räumung" oder "Mietverhältnis Dorfstraße 8, 1. OG links, in 79294 Sölden" vermerkt ist. Enthält die Vollmacht allerdings nur die Ermächtigung zur Klageerhebung, kann der Anwalt lediglich im Prozess bzw. mit der Räumungsklage kündigen. Zu einer vorprozessualen Kündigung ist er dann nicht befugt.
Anwalt wird von sich aus tätig
Der Rechtsanwalt wird den Vermieter in aller Regel ohnehin um eine spezielle Kündigungsvollmacht bitten, um den sichersten Weg zu beschreiten. Im Übrigen aber sind die gängigen Anwaltsvollmachten inhaltlich derart gestaltet, dass sie den Anwalt bereits im Vorfeld streitiger Auseinandersetzungen zur Abgabe und Entgegennahme einseitiger Willenserklärungen ermächtigen.
5.2.2 Mehrstufige Vollmacht (Eigentümer – Verwalter – Rechtsanwalt)
Bevollmächtigt der Vermieter seinen Verwalter, das Mietverhältnis zu kündigen, und bevollmächtigt der Verwalter seinerseits einen Rechtsanw...