Kündigung (außerordentliche) von Wohnraum / 6.2 Mietermehrheit

Eine Teilkündigung des Mietverhältnisses ist unzulässig. Wird die Kündigung also nur gegenüber einem von mehreren Vertragspartnern erklärt, ist sie insgesamt unwirksam. Sind mehrere Personen Vertragspartner, muss die Kündigung gegenüber allen am Vertrag Beteiligten erklärt werden.

6.2.1 Ehegatten

Sind Mietvertragsparteien sowohl die Ehefrau als auch der Ehemann, muss die Kündigung gegenüber beiden erfolgen. Dies gilt auch dann, wenn nur einem von beiden eine Pflichtverletzung zur Last gelegt werden kann. Der Vermieter kann zwar beiden in jeweils getrennten Schreiben kündigen, muss er aber nicht. Es genügt ein Schreiben an beide, das aber auch zum Ausdruck bringen muss, dass es an beide gerichtet ist (z. B. "Sehr geehrte Frau Maier, sehr geehrter Herr Maier" oder "An die Eheleute Maier").

Ist nur einer der Ehegatten Partei des Mietvertrags, wird das Mietobjekt aber von beiden Ehegatten genutzt, muss auch nur dem Vertragspartner gegenüber die Kündigung erklärt werden. Sollte mangels anschließender freiwilliger Räumung des Mietobjekts allerdings die Erhebung einer Räumungsklage erforderlich werden, muss ein Titel auch gegen den Ehegatten erstritten werden, der im Mitbesitz der Mietsache, jedoch nicht Partei des Mietvertrags ist.

6.2.2 Sonstige Mietermehrheit

Möchte der Vermieter das Mietverhältnis gegenüber einer Personenmehrheit kündigen und kündigt er dabei jedem einzelnen Mieter gesondert, was grundsätzlich möglich ist^[1], müssen die jeweiligen Kündigungen in einem engen zeitlichen Zusammenhang stehen. Der Kündigungsempfänger muss nämlich alsbald wissen, ob die an ihn adressierte Kündigung überhaupt wirksam ist. Voraussetzung hierfür ist aber gerade, dass auch gegenüber seinen Mitmietern die Kündigung erklärt wurde. Ein derartiger zeitlicher Zusammenhang ist lediglich dann gegeben, wenn zwischen den Erklärungen maximal ein Zeitraum von einem Monat liegt.^[2]

[1] LG München I v. 24.2.1999, 14 S 18218/98, WuM 1999, 218.

[2] Vgl. OLG Düsseldorf v. 2.7.1987, 10 U 23/87, NJW-RR 1987, 1369 = ZMR 1987, 423.

6.2.3 Gesellschafter als Mieter

• GbR: Bei der Außen-GbR genügt es, wenn die Kündigung gegenüber der Gesellschaft erklärt wird und einem vertretungsberechtigten Gesellschafter zugeht.
• OHG/KG/Partnerschaftsgesellschaft: Entsprechendes gilt gemäß § 125 Abs. 2 Satz 3 HGB bei der OHG, der KG^[1] und bei der Partnerschaftsgesellschaft.^[2]
• Verein: Bei der Kündigung gegenüber einem Verein genügt gemäß § 28 Abs. 2 BGB die Abgabe der Erklärung gegenüber einem Mitglied des Vorstands.
• AG: Entsprechendes gilt bei der AG.^[3]
• GmbH: Bei der GmbH genügt der Zugang bei einem Geschäftsführer.^[4]

[1] §§ 125 Abs. 2 Satz 3, 161 Abs. 2, 170 HGB.

[2] § 7 Abs. 3 PartGG.

[3] § 78 Abs. 2 Satz 2 AktG.

[4] § 35 Abs. 2 Satz 3 GmbHG.

6.2.4 Auszug eines von mehreren Mietern

Hat der Vermieter die Wohnung an mehrere Mieter vermietet und ist einer der Mieter bereits ausgezogen, muss zunächst und grundsätzlich trotzdem gegenüber allen Mietern gekündigt werden, also auch gegenüber dem bereits ausgezogenen.^[1] Kein Grundsatz ohne Ausnahme: Aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben wird ein Mitmieter die allein ihm gegenüber ausgesprochene Kündigung gegen sich gelten lassen müssen, wenn der andere Mieter die Wohnung verlässt, ohne eine neue Anschrift anzugeben und für den Vermieter nicht mehr zu erreichen ist.

Praxis-Beispiel

Zerwürfnis innerhalb Lebensgemeinschaft

Der Vermieter hat die Wohnung an Mann und Frau einer nicht ehelichen Lebensgemeinschaft vermietet. Bereits kurze Zeit nach dem Einzug kommt es zum Zerwürfnis zwischen den beiden. Die Frau zieht zu ihrem neuen Freund und nimmt ihre gesamte Habe mit. Ihren Auszug teilt sie dem Vermieter nicht mit. 2 Jahre später kündigt der Vermieter dem in der Wohnung verbliebenen und aus Kummer der Trunksucht verfallenen Mann wegen erheblicher Verwahrlosung der Wohnung.

Liegt also der Auszug eines von mehreren Mietern einige Zeit zurück und ergibt sich aus den Umständen, dass dieser Mieter mit der Wohnung nichts mehr zu tun haben will, genügt es, wenn gegenüber dem in der Wohnung verbliebenen Mieter gekündigt wird.

[1] LG Mannheim, Urteil v. 1.12.1993, 4 S 83/93, WuM 1994, 539.