Alexander C. Blankenstein
Beim Postversand ist zu beachten, dass der Vermieter beweisen muss, dass das Kündigungsschreiben in den Briefkasten des Mieters eingelegt wurde. Im Rechtsstreit kann sich der Mieter dann nicht mit dem Argument wehren, sein Briefkasten sei defekt oder Post würde gelegentlich entwendet, weshalb ihm das Kündigungsschreiben nicht zugehen konnte. Solche Risiken liegen in der Sphäre des Mieters. Solange er derartige Umstände nicht im Vorfeld der Kündigung dem Vermieter mitteilt, gilt die Kündigung auch dann als zugegangen, sollte sie tatsächlich entwendet worden sein.
Einfacher Brief
Gänzlich ungeeignet ist die Übermittlung der Kündigung durch einfachen Brief. Nach eigenen Angaben der Post gehen Briefsendungen im niedrigen Prozentbereich nicht zu. Des Weiteren werden immer wieder Fälle publik, in denen faule Postzusteller Briefsendungen in ihrem Keller lagern. Insoweit nützt es dem Vermieter auch nichts, wenn er den Einwurf in den Postkasten durch einen Zeugen beweisen kann.
Einwurf-Einschreiben
Beim Einwurf-Einschreiben ist die Rechtslage nicht definitiv geklärt. Unter bestimmten Voraussetzungen streitet für den Absender bei Verwendung eines Einwurf-Einschreibens zwar der sog. Beweis des ersten Anscheins für einen erfolgten Zugang. Die Rechtsprechung fordert neben Vorliegen des Einlieferungsbelegs und Reproduktion des Auslieferungsbelegs der Post als weitere Voraussetzung jedoch das ordnungsgemäß durchgeführte Verfahren. Wann genau diese letztgenannte Voraussetzung erfüllt ist, ist noch nicht höchstrichterlich entschieden. Das Einwurf-Einschreiben ist daher nur bedingt geeignet, den vollen Zugangsnachweis zu erbringen. Denn nicht bewiesen werden kann durch ein Einwurf-Einschreiben obgleich, welchen Inhalt die Sendung hatte.
Gerade bei einem Posteinwurf in einen Briefkasten eines Mehrfamilienhauses ist es nicht auszuschließen, dass das Schreiben ggf. in einen falschen Briefkasten geworfen wurde.
Übergabe-Einschreiben
Relativ sichere Übermittlungsform ist das Übergabe-Einschreiben. Das jedoch nur dann, wenn der Mieter auch tatsächlich die Tür öffnet, wenn der Postzusteller klingelt. Trifft der Postzusteller den Mieter jedenfalls nicht an, hinterlässt er im Briefkasten des Mieters einen Abholschein. Dass der Mieter dann das Kündigungsschreiben tatsächlich binnen Lagerfrist abholt, bleibt ungewiss. Der Mieter ist auch nicht verpflichtet, ein bei der Post lagerndes Schreiben tatsächlich abzuholen.
Allerdings kann sich der Mieter auf den fehlenden Zugang der Kündigung dann nicht berufen, wenn er mit ihr rechnen und es sich ihm daher aufdrängen musste, dass es sich bei der lagernden Sendung um die Kündigung handeln würde. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vermieter den Mieter im Vorfeld wegen einer Pflichtverletzung abgemahnt und die Kündigung des Mietverhältnisses angedroht hatte.
Einschreiben mit Rückschein
Sicherste Übermittlungsform auf dem Postweg ist das Einschreiben mit Rückschein. Dies wiederum aber nur dann, wenn der Postzusteller den Mieter persönlich antrifft und dieser den Rückschein unterzeichnet. Trifft der Postzusteller den Mieter nicht an, gilt das zum Übergabe-Einschreiben Ausgeführte entsprechend.
Zugangsvereitelung vorbeugen
Um jeglicher Zugangsvereitelung des Mieters vorzubeugen, sollte der Vermieter stets für einen Zeugen sorgen, der im Streitfall bestätigen kann, dass es gerade das Kündigungsschreiben war, das der Vermieter in das Briefcouvert gesteckt und zur Post gebracht hat. Ein findiger Mieter müsste nämlich nicht einmal bestreiten, dass ihm ein Schreiben des Vermieters zugegangen ist. Er könnte sich vielmehr verwundert zeigen und behaupten, ihm sei ein früheres Schreiben des Vermieters erneut in Kopie zugestellt worden. Freilich müsste er hierfür wiederum einen Zeugen finden.
Musterschreiben: Zeugenbestätigung für Übergabe an die Post
Bestätigung
Ich, Frau Gabriele Braun, geb. Schwarz, bestätige als Assistentin des Verwalters Bruno Rot, dem die Verwaltung der im 3. Obergeschoss belegenen Wohnung in der Liegenschaft Turmstraße 17 in 40589 Düsseldorf, seitens der Eigentümerin und Vermieterin, Frau Liselotte Karlsberg, übertragen ist, dass ich nach Unterzeichnung der heutigen außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses vorbezeichneter Wohnung seitens Herrn Rot in dessen Beisein sowohl das Original des Kündigungsschreibens als auch die Originalverwaltervollmacht, in der Herr Rot ausdrücklich auch zur Kündigung von Mietverhältnissen ermächtigt ist, in einen Briefumschlag gesteckt und diesen fest verschlossen habe. Diesen Briefumschlag habe ich persönlich um 16.00 Uhr zur Post gebracht und per Einschreiben/Rückschein versenden lassen.
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| Düsseldorf, 31. Juli 2023 |
Unterschrift Gabriele Braun |