Kündigung des Verwaltervertrages

Leitsatz

• Berechtigte fristlose Kündigung des Verwaltervertrages durch den Verwalter wegen wiederholt schwer beleidigender Äußerungen durch einen Verwaltungsbeirat ihm gegenüber und verneinter Beschlussfassung der Gemeinschaft über die verwalterseits erwünschte Abwahl des Verwaltungsbeirats

  Begründeter Schadenersatzanspruch des Verwalters (aus positiver Vertragsverletzung) allein gegen den beleidigenden Verwaltungsbeirat (in Höhe von 80% des vertraglichen Resthonorars)

Normenkette

§ 26 WEG, § 133 BGB, § 626 BGB, § 628 BGB

Kommentar

1. In der Erklärung des Verwalters in der Versammlung, er lege die Ausübung des Verwalteramtes aus wichtigen Gründen fristlos nieder, liegt in rechtskonformer Auslegung dieser Erklärung nach § 133 BGB auch die außerordentliche Kündigung des Verwaltervertrages. Will der Verwalter im Rahmen solcher Äußerungen Rechte aus dem Verwaltervertrag, insbesondere Vergütungsansprüche, wahren, bedarf es dazu grundsätzlich eines ausdrücklichen Vorbehalts. Vorliegend war die Erklärung des Verwalters nach den gesetzlichen Auslegungsregeln als außerordentliche und wirksame Kündigung des Verwaltervertrages zu verstehen. Zwischen der "Niederlegung des Amts" und "Kündigung des Verwaltervertrages durch den Verwalter" ist auch hier zu unterscheiden, wie dies zwischen einer Abberufung des Verwalters durch Eigentümerbeschluss und Kündigung des Vertrages durch empfangsbedürftige Erklärung der Eigentümer der Fall ist (Trennungstheorie nach h.R.M.). Auch bei der Abberufung beinhaltet in aller Regel eine solche aus wichtigem Grund zugleich die Kündigung des Verwaltervertrages.

Es kann allerdings offen bleiben und dahinstehen, ob überhaupt zwischen einer Niederlegung des "Verwalteramtes" und der Kündigung des Verwaltervertrages durch den Verwalter zu unterscheiden ist und ob dies notwendig und sinnvoll ist, nachdem auf Seiten des Verwalters anders als auf Seiten der Eigentümer kein organschaftlicher Akt in der Form einer Beschlussfassung vorausgehen muss. Bei der engen Beziehung zwischen einem Verwalter-Bestellungsakt und dem Abschluss des Verwaltervertrages einerseits, der Abberufung bzw. Niederlegung des Amtes und Beendigung des Verwaltervertrages andererseits, liegt es nahe, von deren "zeitlicher Kongruenz" als Regelfall auszugehen, auch wenn es an einer ausdrücklichen Verknüpfung im Verwaltervertrag fehlt. Dabei ist die Verbindung zwischen beiden Rechtsvorgängen auf Seiten des Verwalters noch enger als auf Seiten der Wohnungseigentümer. Die Verwaltung hätte sich hier etwaige Rechte aus dem Verwaltervertrag ausdrücklich vorbehalten müssen, um der Auslegung ihrer Erklärung nach deren naheliegender Bedeutung vorzubeugen.

Im vorliegenden Fall ist die Kündigungserklärung der Verwaltung allen Eigentümern, sei es in der Versammlung oder durch Übersendung des Versammlungsprotokolls, zugegangen und damit wirksam geworden. Auch die Voraussetzungen des § 626 BGB für eine außerordentliche Vertragskündigung lagen vor (wie weiter unten ausgeführt).

2. Der Verwaltung stand hier ein Schadenersatzanspruch aus positiver Vertragsverletzung gem. § 628 Abs. 2 BGB zu, allerdings allein gegen den beleidigenden Verwaltungsbeirat, da dieser die außerordentliche Vertragskündigung durch sein schuldhaft vertragswidriges Verhalten ausgelöst hat. Vorliegend ging es nicht um eine einvernehmliche Beendigung des Verwaltervertrages. § 628 Abs. 2 BGB ist ein gesetzlich geregelter Fall der positiven Vertragsverletzung; Voraussetzung des Anspruchs ist, dass das vertragswidrige Verhalten vom anderen Vertragsteil zu vertreten ist (h.M.). § 628 Abs. 2 BGB knüpft an § 626 BGB an; ein die Kündigung auslösendes Verhalten muss daher das Gewicht eines wichtigen Grundes im Sinne dieser Vorschrift besitzen; außerdem muss die den Vertrag beendende außerordentliche Kündigung wirksam, also auch fristgerecht ausgesprochen worden sein.

Vorliegend war die Verwaltung aufgrund des Verhaltens des Beirats berechtigt, den Vertrag aus wichtigem Grund zu kündigen und zwar ohne Einhaltung einer Frist, wenn hier unter Berücksichtigung aller Umstände des Falles und deren Abwägung nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Zusammenarbeit mit den Eigentümern bis zum Ende der Vertragszeit oder bis zum Ablauf der Kündigungsfrist nicht mehr zugemutet werden konnte, insbesondere weil das Vertrauensverhältnis schwerwiegend gestört oder zerstört sei. In der Regel genügt es dazu nicht, dass die Voraussetzungen nur gegenüber einem Wohnungseigentümer oder gegenüber einer Minderheit von ihnen gegeben sind; anders kann es jedoch sein, wenn eine vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen Verwalter und Beirat nicht mehr möglich ist (vgl. auch Senatsentscheidung BayObLGZ 1998, 310/312 zur außerordentlichen Kündigung durch die Eigentümer im umgekehrten Falle). Ein Verwalter ist gerade auf eine vertrauensvolle Zusammenarbeit mit dem Verwaltungsbeirat angewiesen. Gibt es hier Meinungsverschiedenheiten, müssen diese in sachlicher Form ausgetragen werden; in keinem Fall besteht die Rechtfertigung,...