Kündigung des Verwaltervertrags aus wichtigem Grund ist auch wiederholt möglich

Leitsatz

1. Hat die Gemeinschaft den Verwaltervertrag aus wichtigem Grund gekündigt und ist der Rechtsstreit hierüber noch nicht abgeschlossen, so ist die Gemeinschaft nicht gehindert, den Vertrag aus einem neuen wichtigen Grund abermals zu kündigen. Der Verwalter muß auch diese erneute Kündigung anfechten, damit der entsprechende Beschluß nicht bestandskräftig wird.

2. Die monatelange Verzögerung der Abrechnung von Entnahmen aus dem Gemeinschaftsvermögen ohne detaillierte Begründung für diese Verzögerung stellt einen wichtigen Grund zur fristlosen Kündigung des Verwaltervertrags dar.

Sachverhalt

"Aufgrund der zahlreichen Entnahmen von Geldern aus den Konten der Eigentümergemeinschaft zur Begleichung von bis heute nicht im Einzelfall nachgewiesenen Mietminderungen wird beschlossen, die Fa. N. GmbH erneut aus wichtigem Grund abzuwählen und den Verwaltervertrag fristlos zu kündigen." So der Wortlaut des Abberufungsbeschlusses einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Diesem Beschluß war auf einer vorherigen Versammlung ein Beschluß vorausgegangen, nachdem die Verwalterin ebenfalls aus wichtigem Grund abgewählt worden war. Diesen Beschluß hatte die Verwalterin angefochten, das entsprechende Verfahren ruht derzeit. Den Wiederholungsbeschluß, der Gegenstand dieses Verfahrens ist, hat sie ebenfalls angefochten.

Entscheidung

Da sich die Kündigungsgründe in den beiden Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht vollinhaltlich decken, mußte die Verwalterin auch die zweite Kündigung anfechten, um sicherzustellen, daß dieser Kündigungsbeschluß nicht rechtskräftig wird, falls die Beschlußanfechtung anläßlich des ersten Abberufungsbeschlusses Erfolg haben würde und dann eben eine Abberufung nach dem zweiten Beschluß erfolgt wäre.

Die Verwalterin wurde auch zu Recht aus ihrem Amt abberufen, da insoweit ein wichtiger Grund vorlag. Ein solcher ist immer dann anzunehmen, wenn das erforderliche Vertrauensverhältnis zwischen dem Verwalter und den Wohnungseigentümern derart schwer gestört ist, daß unter Beachtung aller Umstände einschließlich der Interessen des Verwalters den Wohnungseigentümern eine Fortsetzung des Verwalterverhältnisses bis zum Ende der vereinbarten Amtszeit nach Treu und Glauben nicht zugemutet werden kann.

Nachdem der Verwalterin spätestens aufgrund des ersten Abberufungsbeschlusses hätte klar sein müssen, daß sie den Wohnungseigentümern eine detaillierte Abrechnung aller Entnahmen der Konten der Eigentümergemeinschaft zur Begleichung von Mietminderungen schuldete, war das Vertrauensverhältnis zwischen den Beteiligten zerrüttet, insbesondere auch, weil bis zum Zweitbeschluß - ca. 6 Monate später - entsprechende Abrechnungen immer noch nicht vorlagen.

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Beschluss vom 21.09.1998, 16 Wx 126/98

Fazit:

Die Entscheidung macht deutlich, daß ein Verwalter unverantwortlich handelt, wenn der die Eigentümergemeinschaft über die Verwendung erheblicher Summen über Monate im Ungewissen läßt. Daß derartige Geschäftsführung einen wichtigen Grund zur sofortigen Abberufung des Verwalters darstellen kann, dürfte einleuchtend sein, da gerade die ordnungsgemäße Verwaltung der Gemeinschaftsgelder elementare Pflicht des Verwalters ist.