In den nachfolgend angeführten Fällen kann der Mieter ein Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist vorzeitig, d. h. vor Ablauf der Vertragszeit, kündigen. Diese beträgt bei Wohnraum 3 Monate; bei Geschäftsräumen 6 Monate zum Quartalsende.
2.2.1 Vorzeitige Kündigung wegen Verweigerung der Untervermieterlaubnis (§ 540 BGB)
Der Mieter kann das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung oder zur sonstigen Gebrauchsüberlassung, z. B. zur Weitervermietung an einen Dritten, verweigert, sofern nicht in der Person des Untermieters oder des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Dies gilt sowohl für Wohnraum- als auch für Geschäftsraummietverhältnisse.
Dieses außerordentliche Kündigungsrecht soll den Mieter, dem die Erlaubnis zur Untervermietung vom Vermieter aus nicht in der Person des Untermieters liegenden Gründen verweigert wurde, aus der Zwangslage befreien, die sich für ihn aus dem weiteren Festhalten an dem Mietvertrag ergeben würde. Gegen den Sinn und Zweck des außerordentlichen Kündigungsrechts verstößt es aber, wenn der vom Mieter vorgeschlagene Untermieter gar nicht beabsichtigt, in die Wohnung einzuziehen bzw. die Geschäftsräume zu übernehmen.
Rechtsmissbräuchliche Ausübung
Die Ausübung des Kündigungsrechts durch den Mieter ist daher rechtsmissbräuchlich, wenn der (angebliche) Untermieter vom Mieter nur in der Erwartung präsentiert wurde, dass der Vermieter die Untervermietung generell ablehnen wird und damit das außerordentliche Kündigungsrecht des Mieters auslöst.
Das Sonderkündigungsrecht des Mieters wegen verweigerter Untervermieterlaubnis entfällt daher, wenn der benannte Untermieter keinen ernstzunehmenden Anmietungswillen hat.
Unabhängig davon kann der Mieter von Wohnraum einen Rechtsanspruch auf Erteilung der Erlaubnis haben.
Einer Verweigerung der Erlaubnis steht die Erteilung unter Bedingungen, Auflagen oder sonstigen Einschränkungen gleich, soweit der Vermieter hierzu nicht berechtigt ist. Auch das Unterlassen einer Antwort auf die vom Mieter unter Fristsetzung erbetene Erlaubnis zur Untervermietung kann eine Verweigerung der Erlaubnis darstellen.
Keine Erlaubnisverweigerung bei kurzer Frist
Dies gilt nicht, wenn die gesetzte Frist zu kurz ist (z. B. 1 Woche) oder der Vermieter zusagt, er werde die Angelegenheit prüfen.
Verweigert der Vermieter zu Unrecht eine vom Mieter verlangte Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung der Wohnung, z. B. weil der Mieter wegen einer längeren berufsbedingten Abwesenheit ein berechtigtes Interesse daran hat, von seinen Wohnkosten durch eine teilweise Untervermietung entlastet zu werden, kann der Mieter für die entgangenen Untermieten vom Vermieter Schadensersatz verlangen.
Keine generelle Untermieterlaubnis
Der Mieter hat auch keinen Anspruch auf Erteilung einer generellen, nicht personenbezogenen Untervermieterlaubnis. Dies gilt auch, wenn der Vermieter die Erlaubnis von vornherein abgelehnt hatte.
Um dem Vermieter die Prüfung zu ermöglichen, ob in der Person des Dritten ein wichtiger Grund für die Verweigerung der Erlaubnis vorliegt, hat der Mieter den Dritten namentlich zu benennen und die Personalien durch die Vorlage eines amtlichen und mit Lichtbild versehenden Dokuments zu belegen. Ferner muss der Mieter die für eventuell erforderliche Nachforschungen notwendigen Angaben machen. Daher muss sich aus der Anfrage des Mieters zumindest auch ergeben, dass der Untermieter nur im Rahmen der vertraglich vereinbarten Nutzung der Mieträume gesucht wird.
Ferner muss der Antrag des Mieters auch Angaben zum räumlichen Überlassungskonzept enthalten, d. h., aus dem Antrag muss sich ausdrücklich oder jedenfalls konkludent ergeben, dass keine vollständige Überlassung der Mietsache, sondern lediglich eine im Einklang mit § 553 Abs. 1 BGB stehende Vermietung eines konkret zu bezeichnenden "Teils des Wohnraums" beabsichtigt ist. Dementsprechend muss der Mieter deutlich machen, welche bzw. welches Zimmer er untervermieten will und wie die Benutzung von Küche und Bad geregelt werden soll. Somit scheidet ein Anspruch auf Erlaubniserteilung bereits dann aus, wenn der Mieter in seiner Anfrage schon nicht die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung eines bloßen "Teils der Mietsache", sondern zur räumlich nicht näher beschränkten "Untervermietung" verlangt. Nichts anderes gilt im Falle der abstrakten Beschränkung der Anfrage auf die Überlassung eines bloßen Teils der Mietsache, wenn dieser nicht konkret und nachvollziehbar bezeichnet wird, obwohl die Möglichkeit zur lediglich teilweisen Überlassung wegen der Raumanzahl oder des Schnitts der Mietsache fernliegt oder sogar als ausgeschlossen erscheint wie z. B. bei einer 1-Zimmer-Wohnung. Dabei ist der Vermieter nicht verpflichtet, den Mieter auf die sich aus § 553 BGB ergebenden Formalpflichten hinzuweisen.
Unterlässt der Mieter die erforderlichen Angaben zu einem potenziellen Untermietinteressenten, ist der ...