Kündigung durch den Vermieter / 2.3 Außerordentliche befristete Kündigung durch den Vermieter

In den nachfolgend angeführten Fällen kann der Vermieter auch ein Mietverhältnis von bestimmter Dauer unter Einhaltung der sog. gesetzlichen Frist vorzeitig kündigen. Diese beträgt bei Wohnraum 3 Monate (§§ 573d Abs. 2, 575a Abs. 3 BGB); bei Geschäftsräumen 6 Monate zum Quartalsende (§ 580a Abs. 2, 4 BGB).

Die Kündigung von Wohnraum setzt jedoch auch in diesen Fällen (mit Ausnahme der Kündigung des Erben beim Tod des Mieters) das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus.

2.3.1 Vorzeitige Kündigung beim Tod des Mieters

Beim Tod des Mieters ist zu unterscheiden, ob der Mietvertrag nur mit dem Verstorbenen oder mit mehreren Personen abgeschlossen war.

War ein Wohnungsmietvertrag mit mehreren Personen abgeschlossen (z. B. wenn der Mietvertrag vom Ehegatten oder Lebensgefährten mitunterzeichnet war), wird das Mietverhältnis mit dem Überlebenden fortgesetzt (§ 563a Abs. 1 BGB).

Ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters besteht in diesem Fall nicht.

War der Mietvertrag dagegen nur mit dem Verstorbenen abgeschlossen, treten entweder der Ehegatte, der Lebenspartner, andere Familien- oder Haushaltsangehörige oder die Erben in das Mietverhältnis ein.

Voraussetzung eines solchen Eintritts ist, dass der bzw. die Eintretenden beweisen können, dass sie zum privilegierten Personenkreis gehören und mit den Erblasser einen gemeinsamen bzw. einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt (§ 563 Abs. 2 Satz 4 BGB) geführt haben. Pauschale Behauptungen reichen hierzu nicht, es müssen vielmehr hinreichende Indizien vorgetragen werden.^[1] Ein lediglich gemeinsamer Aufenthalt in der Wohnung ist hierfür nicht ausreichend. Aufgrund der Vielgestaltigkeit der Lebensverhältnisse können die notwendigen Voraussetzungen nicht schematisch festgelegt werden. Daher muss sich aus dem Gesamtbild ergeben, dass jeder der Bewohner etwas zur Haushaltsführung beigetragen hat und so die Lasten des Haushalts arbeits- und zeitanteilig auf die Bewohner verteilt waren, z. B. durch Erledigung von Einkäufen oder einer Tätigkeit im Haushalt oder Garten. Ist dies gegeben, kann bereits ein Zeitraum von 5 Monaten gemeinsamer Haushaltsführung für den Eintritt (hier: des Enkels) in das Mietverhältnis (hier: seiner Großmutter) ausreichend sein.^[2]

Für den Eintritt in das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters fordert § 563 Abs. 2 Satz 4 BGB lediglich, dass zuvor von dem Eintrittswilligen und dem Mieter ein auf Dauer angelegter Haushalt geführt wurde; einer exklusiven Haushalts- oder Lebensgemeinschaft mit einer intimen Beziehung, die keine weiteren Bindungen gleicher Art zulässt, bedarf es nicht. Ausreichend ist daher, wenn der Eintrittswillige mit dem Verstorbenen über ein enges und von gegenseitiger Fürsorge geprägtes (z. B. der Beziehung zwischen Vater und Sohn ähnelndes) Verhältnis verbunden war.^[3]

Anders ist die Rechtslage bei Kindern des Mieters, die im Haushalt des Verstorbenen leben. Hier kommt es für die Frage, ob der Eintritt eines Erben in das Mietverhältnis nach § 563 Abs. 2 Satz 1 BGB erfolgt ist, nicht darauf an, ob das Kind wie ein übriger Angehöriger den Haushalt zusammen mit dem verstorbenen Mieter geführt hat; sondern es reicht aus, dass das Kind in dessen Haushalt gelebt hat.^[4] Ein darüber hinaus abgeschlossenes Untermietverhältnis zwischen Mieter/Elternteil und Kind hindert das Eintrittsrecht nicht.^[5]

Wichtiger Grund

Beim Eintritt des Ehegatten, Lebenspartners oder von Familien- oder Haushaltsangehörigen kann der Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist (3 Monate; § 575a Abs. 3 BGB) kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt (§ 563 Abs. 4 BGB). Die Monatsfrist des § 563 Abs. 4 BGB beginnt erst mit der Kenntnis vom Tod des Mieters und der Umstände, die den Eintritt nach § 563 BGB bewirken.^[6] Der wichtige Grund muss in den persönlichen Verhältnissen des Eintretenden begründet sein und eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar machen; z. B. begründete Zweifel an der Zahlungsfähigkeit des eingetretenen Mieters (hier: wegen negativer SCHUFA-Auskünfte und rückständiger Mietzahlung). Dabei ist es nicht erforderlich, dass zum Zeitpunkt der Kündigung aktuell ein Zahlungsrückstand besteht.^[7]

Bei der Abwägung, ob der Vermieter das Mietverhältnis aus wichtigem Grund kündigen kann, kann dem Umstand, dass der in dieses Mietverhältnis eintretende Sohn der verstorbenen Mieterin mehrere Jahre in der streitigen Wohnung gelebt hat und sich in die dortige Gemeinschaft beanstandungsfrei eingefügt hat, größeres Gewicht zukommen als seine Verurteilung zur Strafhaft sowie seine bestehende Drogenabhängigkeit.^[8]

Nicht ausreichend für eine Kündigung ist dagegen eine lediglich drohende Leistungsunfähigkeit oder eine gefährdet erscheinende Leistungsfähigkeit (z. B. weil sich der eintretende Mieter noch in einem Ausbildungsverhältnis befindet und weder ein erf...