Kündigung durch den Vermieter / 2.1 Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund

Der Vermieter kann das Mietverhältnis gem. § 543 Abs. 1 BGB aus wichtigem Grund fristlos kündigen.

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Vermieter unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens des Mieters, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Mit dieser Regelung, die durch das Mietrechtsreformgesetz 2001 eingefügt worden ist, soll klargestellt werden, dass ein Mietverhältnis nicht nur bei schuldhaften Vertragsverletzungen des Vertragspartners entsprechend § 554a BGB a. F., sondern auch bei nicht schuldhaftem Verhalten gekündigt werden kann entsprechend der bisherigen Rechtsprechung zu den §§ 242, 626 BGB.

Voraussetzung für die Kündigung ist somit nicht in erster Linie ein schuldhaftes Verhalten, sondern die Unzumutbarkeit für den Vertragspartner, sodass eine fristlose Kündigung im Einzelfall auch bei nicht schuldhaftem Verhalten des Vertragspartners erfolgen kann.

Das Verschulden ist nur insoweit von Relevanz, als die Anforderungen an die Unzumutbarkeit bei nicht schuldhaftem Verhalten des Vertragspartners höher sein werden als bei schuldhaftem Verhalten, d. h., das Maß des Verschuldens muss bei der Interessenabwägung berücksichtigt werden.

Die neue Regelung soll im Wesentlichen der bisherigen Rechtslage entsprechen.^[1] Zur Bestimmung des Anwendungsbereichs der neuen Regelung kann daher die zu den §§ 242, 626 BGB sowie zu § 554a BGB a. F. ergangene Rechtsprechung herangezogen werden.^[2]

Danach gilt Folgendes:

Gravierende Vertragsverletzung

Die Vertragsverletzung durch den Mieter muss so gravierend sein, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Diese Beurteilung ist nach objektiven Kriterien anhand der konkreten Umstände des Einzelfalls zu treffen und unterliegt im Prozess der tatrichterlichen Würdigung, sodass eine pauschale Aussage darüber, wann eine Unzumutbarkeit vorliegt, nicht erfolgen kann. Dementsprechend wurde vom BayObLG^[3] der Erlass eines Rechtsentscheids über die Frage, ob das Anbringen eines Transparents mit gesellschaftspolitischer Aufschrift durch den Mieter eine Kündigung durch den Vermieter rechtfertigt, abgelehnt.^[4]

Unbeschadet des Umstands, dass es wohl kaum identische Sachverhalte gibt, muss im Streitfall immer damit gerechnet werden, dass von den Instanzgerichten auch vergleichbare Sachverhalte infolge des sehr "flexiblen" Begriffs der Unzumutbarkeit in § 543 Abs. 1 BGB durchaus unterschiedlich bewertet werden. Im Folgenden können daher nur bestimmte Fallgruppen anhand einzelner Beispielsfälle dargestellt werden, wobei aber die Würdigung der konkreten Umstände des Einzelfalls das entscheidende Kriterium ist und bleibt.

[1] S. Begründung der Beschlussempfehlung des Rechtsausschusses, BT-Drucks. 14/5663 sowie Begründung des Gesetzentwurfs in NZM 2000 S. 433.

[2] Vgl. Kraemer, WuM 2001, 171.

[3] Beschluss v. 25.2.1983, ReMiet 1/82, WuM 1983, 129.

[4] Vgl. auch BayObLG, Beschluss v. 4.11.1983, ReMiet 13/83, WuM 1984, 12.

2.1.1 Unpünktliche Mietzahlung

Hauptanwendungsfall des § 543 Abs. 1 BGB wird wie bei § 554a BGB a. F. die laufende unpünktliche Mietzahlung durch den Mieter sein. Da es sich insofern um die Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag handelt, ist die Kündigung grundsätzlich erst nach einer erfolglosen Abmahnung zulässig (§ 543 Abs. 3 BGB).

Abmahnung

In einer Abmahnung wegen laufend unpünktlicher Zahlung muss dargelegt werden, welche Miete nicht pünktlich eingegangen ist und wie lange der Zeitraum der Verzögerung war, damit der Mieter die Möglichkeit hat, die Verspätungen abzustellen. Eine lediglich formelhafte Beanstandung, z. B. dass die Miete entgegen den Bestimmungen des Mietvertrags nicht am 3. Werktag eingegangen ist, reicht daher nicht aus.^[1]

In einer vorangegangenen (z. B. aus formellen Gründen) unwirksamen Kündigung wegen ständig unpünktlicher Mietzahlungen kann u. U. auch eine Abmahnung gesehen werden.^[2]

Unzumutbarkeit der Fortsetzung

Die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter stellt eine gravierende Pflichtverletzung dar, sodass die Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar und eine Kündigung aus wichtigem Grund (§ 543 Abs. 1, 3 BGB) gerechtfertigt sein kann. Dies gilt auch dann, wenn dem Mieter (nur) Fahrlässigkeit zur Last fällt, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgeht, dass er die Miete erst zu einem späteren Zeitpunkt (z. B. zur Monatsmitte oder zum Monatsende) zahlen müsse.^[3]

Ein Verschulden des Mieters an den unpünktlichen Zahlungen ist grundsätzlich nicht erforderlich. Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung kann sich allein aus der in der unpünktlichen Zahlung liegenden objektiven Pflichtverletzung des Mieters und den fü...