Kündigung durch den Vermieter / 2.1.2 Voraussetzungen der Kündigung wegen Zahlungsverzugs

2.1.2.1 Verzug

Der Vermieter kann das Mietverhältnis außerordentlich, ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter

• für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB) oder
• in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug gekommen ist, der die Miete für 2 Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b BGB).

Dies gilt unabhängig davon, ob die Miete monatlich oder in längeren Zeitabschnitten (z. B. jährlich) zu entrichten ist.^[1]

2 aufeinanderfolgende Termine oder mehr als 2 Termine?

Grundsätzlich zu unterscheiden ist, ob sich der Verzug auf 2 aufeinanderfolgende Termine (Nr. 3a) oder auf einen Zeitraum von mehr als 2 Terminen (Nr. 3b) bezieht.

Im Fall der Nr. 3a ist die Kündigung zulässig, wenn sich der Mieter mit der Entrichtung der gesamten Miete für die beiden Termine oder eines nicht unerheblichen Teils in Verzug befindet. Die Beurteilung, ob der Mieter mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist, richtet sich nicht nach der für den einzelnen Termin rückständigen Miete, sondern nach dem gesamten Mietrückstand.^[2]

Gewerberaummiete

Bei vereinbarter monatlicher Mietzahlung in einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist der Rückstand jedenfalls dann nicht unerheblich, wenn er den Betrag von 1 Monatsmiete übersteigt.^[3] Aber auch ein Rückstand von 1 Monatsmiete oder weniger kann erheblich sein (i. S. d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 a BGG) und den Vermieter daher zur fristlosen Kündigung berechtigen, wenn besondere Einzelfallumstände hinzutreten. Als solche kommen bei der Gewerberaummiete die Kreditwürdigkeit des Mieters und insbesondere die finanzielle Situation des Vermieters sowie die Auswirkungen des konkreten Zahlungsrückstands auf die finanzielle Situation des Vermieters in Betracht.^[4]

Ausnahme aufgrund der Corona-Pandemie

Nach dem Gesetz zur Abmilderung der Folgen der Corona-Pandemie vom 27.3.2020 (BGBl 2020 I S. 569 ff.), das sowohl für Wohn- als auch für Geschäftsräume gilt, kann das Mietverhältnis wegen Rückständen mit den Mieten für die Monate April bis Juni 2020 vom Vermieter nicht gekündigt werden. Das Gesetz sieht jedoch kein Leistungsverweigerungsrecht des Mieters und keine gesetzliche Stundung der Miete vor. Dies bedeutet, dass der Mieter bei Nichtzahlung der Miete in Verzug gerät und dem Vermieter den Verzugsschaden ersetzen muss, d. h., er muss insbesondere Verzugszinsen in der gesetzlichen Höhe (5 % über dem Basiszinssatz gemäß § 288 Abs. 1 BGB) zahlen. Das Kündigungsrecht des Vermieters lebt wieder auf, wenn die rückständigen Mieten nicht bis spätestens 30.6.2022 nachgezahlt werden.

Der Mieter muss seine Zahlungsschwierigkeiten zumindest glaubhaft machen, z. B. durch eine Versicherung an Eides statt, durch Nachweis der Antragstellung bzw. Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitgebers oder anderer Nachweise über das Einkommen bzw. den Verdienstausfall. Nach der Begründung des Gesetzes setzt der erweiterte Kündigungsschutz ferner das Nichtvorhandensein bzw. das Aufbrauchen von "Rücklagen" voraus. Daher kann sich ein Mieter mit finanziellen Reserven nicht auf den besonderen Kündigungsschutz berufen. Der Mieter muss darlegen, dass er über keine anderweitigen finanziellen Reserven verfügt. Ferner muss der Mieter darlegen, dass er Staatshilfen beantragt, diese aber nicht erhalten hat bzw. dass diese Hilfen nicht ausreichen.

Dieses Gesetz hat nach seinem eindeutigen Wortlaut und seinem Gesetzeszweck allein eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Vermieters zum Ziel und sagt nichts zur Höhe der geschuldeten Miete aus. Im Fall einer Geschäftsschließung, die aufgrund einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der Covid-19-Pandemie erfolgt, kommt daher grundsätzlich ein Anspruch des Mieters von gewerblich genutzten Räumen auf Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 Abs. 1 BGB) in Betracht. Zwar berechtigt der Wegfall der Geschäftsgrundlage allein noch nicht zu einer Vertragsanpassung; vielmehr müssen alle besonderen Umstände des Einzelfalls berücksichtigt werden, die ein Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar machen. Beruht die enttäuschte Gewinnerwartung des Mieters auf einer hoheitlichen Maßnahme, geht dies über das gewöhnliche Verwendungsrisiko des Mieters hinaus. Durch die Covid-19-Pandemie hat sich letztlich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht, das von der mietvertraglichen Risikoverteilung ohne eine entsprechende vertragliche Regelung nicht erfasst wird. Das damit verbundene Risiko kann regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden. Allerdings wird auch eine pauschal hälftige Teilung den Interessen der Parteien regelmäßig nicht gerecht. Vielmehr muss Berücksichtigung finden, ob der betroffene Geschäftsinhaber staatliche Leistungen oder Leistungen aus einer Betriebsschließungsversicherung erhalten hat. Eine sachgerechte Entsche...