Kündigung durch den Vermieter / 2.1.2.2 Kündigungsschreiben

In dem Kündigungsschreiben muss der zur Kündigung führende wichtige Grund angegeben werden (§§ 568, 569 Abs. 4 BGB). Sinn und Zweck dieser Bestimmung ist, dass der Mieter erkennen kann, welcher Umstand zur fristlosen Kündigung geführt hat. Es genügt daher, dass der geltend gemachte Sachverhalt ausreichend von vergleichbaren anderen Sachverhalten abgegrenzt wird.^[1]

Keine übersteigerten Anforderungen an Inhalt der Kündigung

Die Gerichte dürfen an den Inhalt des Kündigungsschreibens keine übertriebenen formalistischen Anforderungen stellen. Daher genügt jedenfalls bei klarer und einfacher Sachlage, wenn der Vermieter im Kündigungsschreiben den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund benennt und den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert. Die Angabe weiterer Einzelheiten, wie Datum des Verzugseintritts oder Aufgliederung des Mietrückstands für einzelne Monate, ist entbehrlich.^[2]

Daher genügt es grundsätzlich dem gesetzlichen Begründungserfordernis (§§ 569 Abs. 4, 573 Abs. 3 BGB), wenn im Kündigungsschreiben ausgeführt ist, dass die Mieten "im letzten Mietjahr nahezu immer unpünktlich, nämlich weit nach Fälligkeit gezahlt" wurden. Die jeweiligen konkreten Zahlungstermine müssen nicht benannt werden, da davon auszugehen ist, dass der Mieter diese kennt, jedenfalls aber durch einen Blick in seine Bankunterlagen ohne Weiteres ersehen kann.^[3]

Unschädlich ist auch, wenn zusätzliche Angaben im Kündigungsschreiben fehlerhaft sind, der Mieter aber trotzdem erkennen kann, dass die Kündigung auf einen Mietrückstand von 2 Monatsmieten gestützt ist.^[4] Auch an die Darstellung des Zahlungsrückstands in einer Anlage zum Kündigungsschreiben (z. B. "Mieterkontoauszug") dürfen keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden, da dem Mieter i. d. R. die vom Vermieter beanspruchte Sollmiete und das eigene Zahlungsverhalten bekannt sind.^[5]

Dies gilt auch, wenn die Kündigung auch auf frühere Rückstände (z. B. infolge fortlaufender Mietminderungen) gestützt wird. Auch insofern genügt es zur formellen Wirksamkeit der Kündigung, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens (z. B. Auflistung der Rückstände) erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht, um mithilfe dieser Angaben die Kündigung eigenständig auf ihre Stichhaltigkeit überprüfen zu können.

Darüber hinausgehende Angaben, z. B. welche Teilzahlungen der Mieter bzw. ein Dritter geleistet hat, wie diese Zahlungen auf die jeweiligen Monate verrechnet worden sind, ob in dem Rückstand weitere Forderungen enthalten sind sowie ob und ggf. wie etwaige Einwendungen des Mieters gegen seine Zahlungspflicht berücksichtigt worden sind, sind auch dann nicht erforderlich, wenn es sich nicht um eine klare und einfache Sachlage handelt.^[6]

Ergibt sich der rückständige Gesamtbetrag nur aus einer Anlage zum Kündigungsschreiben, z. B. aus einem Kontoauszug, muss auf diese Anlage im Kündigungsschreiben verwiesen oder diese fest mit der Kündigung verbunden werden; anderenfalls ist die Kündigung unwirksam.^[7]

Unwirksam ist die Kündigung ferner, wenn die Angaben auf dem Kontoauszug für den Mieter nicht nachvollziehbar und nur nach Erläuterungen durch den Vermieter verständlich sind.^[8]

Hinweis

Rückstände angeben

Zur Vermeidung von Auseinandersetzungen über die formelle Wirksamkeit der Kündigung sowie zur Information des Mieters über die vorliegenden Rückstände ist es empfehlenswert, die jeweiligen Rückstände im Kündigungsschreiben detailliert anzugeben.

Für die Wirksamkeit einer auf Zahlungsverzug gestützten fristlosen Kündigung ist maßgeblich, ob im Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung diese Voraussetzungen (noch) vorgelegen haben.^[9] Auf einen Verzug bei der Abfassung oder Absendung des Kündigungsschreibens kommt es nicht an. Daher ist es auch unschädlich, wenn das Kündigungsschreiben bereits vor Eintritt des Verzugs (z. B. am 2. Werktag im Oktober) abgefasst und abgesandt wurde, der Verzug mit 2 Monatsmieten jedoch erst im Zeitpunkt des Zugangs (z. B. am 4. Werktag im Oktober) vorgelegen hat.^[10] Hat dagegen der Verzug zwar bei Absendung des Kündigungsschreibens, aber infolge zwischenzeitlicher Zahlung nicht mehr bei Zugang der Kündigung bestanden, ist die Kündigung unbegründet.^[11]

Dagegen ist das LG Duisburg^[12] der Auffassung, dass es auf den Mietrückstand bei Abgabe der Kündigungserklärung (nicht bei Zugang) ankommt^[13], weil die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs seit der Mietrechtsreform eine Begründung enthalten muss (§ 569 Abs. 4 BGB). Eine höchstrichterliche Entscheidung zu dieser Problematik steht noch aus.

[1] So die Begründung des Rechtsausschusses zum Mietrechtsreformgesetz, BT-Drucks. 14/5663 S. 82, abgedruckt in NZM 2001, 798.

[2] BGH, Beschluss v. 22.12.2003, VIII ZB 94/03, WuM 2004, 97.

[3] LG München I, Urteil v. 16.9.2020, 14 S 16778/19, ZMR 2021, 893.

[4] BGH, Beschluss v. 30.6.2004, VIII ZB 31/04, WuM 2004, 489.

[5] LG Berlin, Beschluss v. 22.9.2005, 67 T 131/05, ZMR 2006, 209.

[6] BGH, Urteil v. 12.5.2010, VIII ZR 96/09, WuM 2010, 484 im Anschlu...