Kündigung - Kein Schadensersatz bei fehlender Mitteilung der Kündigungsgründe

Leitsatz

Die Angabe der Gründe für die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses ist eine bloße Obliegenheit des Vermieters, aus deren Verletzung der Mieter keine Schadensersatzansprüche (hier: Kosten eines außergerichtlich eingeschalteten Anwalts) herleiten kann.

Fakten:

Der Vermieter hatte das Mietverhältnis ohne nähere Begründung unter Bezugnahme auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB gekündigt. Der vom Mieter daraufhin eingeschaltete Rechtsanwalt wies die Kündigung zurück, weil keine Gründe vorlägen, welche eine Kündigung rechtfertigten und stellte dem Vermieter hierfür Gebühren in Höhe von 667,35 Euro in Rechnung. Der Vermieter kündigte erneut unter näherer Darlegung des geltend gemachten Eigenbedarfs. Der BGH gibt dem Vermieter recht, nachdem das Landgericht den Vermieter zunächst zur Zahlung der Gebühren verurteilt hatte. Einen Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB verneint der BGH. Den Vermieter trifft keine vertragliche Nebenpflicht, bei Ausspruch einer ordentlichen Kündigung deren formelle Voraussetzungen zu beachten. Hier geht es nicht etwa um die Frage, ob ein behaupteter Eigenbedarf tatsächlich nicht besteht, sondern um die Nichteinhaltung der formellen Kündigungsvoraussetzungen. Nach dem Gesetz ist eine Kündigung ohne Angabe konkreter Kündigungsgründe von vorherein unwirksam. Die Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Begründungspflicht liegt also im Interesse des Vermieters. Die rechtliche Beurteilung, ob eine vom Vermieter ausgesprochene Kündigung dem gesetzlichen Begründungserfordernis genügt, ist aber dem Risikobereich des Mieters zuzuordnen. Anwaltskosten, die ihm insoweit - außerhalb eines gerichtlichen Prozesses - durch die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe zur Wahrnehmung seiner Interessen entstehen, sind deshalb grundsätzlich nicht erstattungsfähig.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 15.12.2010, VIII ZR 9/10BGH, Urteil vom 15.12.2010 – VIII ZR 9/10

Fazit:

Ein Vermieter, der schuldhaft - insbesondere unter Angabe falscher Tatsachen - eine unberechtigte Kündigung ausspricht und dem Mieter dadurch die weitere Nutzung des Mietobjekts vorwerfbar streitig macht, muss wegen Verletzung der vertraglichen Pflicht zur Rücksichtnahme auf den Vertragspartner Schadensersatz zahlen, wenn der Mieter aufgrund der materiell unbegründeten Kündigung einen Schaden erleidet. Im Gegensatz dazu ist die ordnungsgemäße Begründung der Kündigung eine Obliegenheit des Vermieters, die er im eigenen Interesse zur Vermeidung von Rechtsnachteilen zu beachten hat. Der BGH argumentiert hier nach der Auffassung, dass bei Unwirksamkeit aus formellen Gründen die Unwirksamkeit eine ausreichende Sanktion darstellt.