Kündigung (ordentliche) von Wohnraum / 4.1.4.2 Unpünktliche Zahlung

Selbstverständlich muss sich der Vermieter auch unpünktliche Zahlungen seines Mieters nicht gefallen lassen. Hier bedarf es aber einer vorausgegangenen Abmahnung.^[1] Bei einer einmaligen, nur um einen einzigen Tag verspäteten Zahlung der Miete nach Abmahnung handelt es sich um einen Bagatellfall, der auch eine ordentliche Kündigung nicht rechtfertigt.^[2] Anders verhält sich dies freilich bei fortlaufend unpünktlichen Mietzahlungen nach Abmahnung. Hier ist sogar die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses möglich.^[3]

Musterschreiben: Ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen unpünktlicher Zahlung

Herrn/Frau/Firma

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Mietverhältnis Bahnhofplatz 10, 2. Obergeschoss in 82139 Starnberg

Hier: Ordentliche Kündigung wegen unpünktlicher Zahlungen

Sehr geehrte(r) Frau/Herr _________,

leider sehe ich mich gezwungen, das Mietverhältnis über die Wohnung in der Liegenschaft "Bahnhofplatz 10, 2. Obergeschoss in 82139 Starnberg", bestehend aus 3 Zimmern, Küche, Bad, WC und Balkon nebst zugehörigem Kellerraum Nr. 5, das wir mit Mietvertrag vom 14. Mai 2020 begründet hatten,

ordentlich zum 30. November 2023 unter Beachtung der Kündigungsfrist des § 573c Abs. 1 BGB zu kündigen.

Grund meiner Kündigung sind wiederholt unpünktliche Mietzahlungen trotz vorangegangener Abmahnung.

Gemäß § 3 des Mietvertrags ist die monatliche Miete in Übereinstimmung mit der gesetzlichen Regelung in § 556b Abs. 1 BGB spätestens bis zum 3. Werktag des jeweiligen Kalendermonats von Ihnen zu zahlen. Die Miete für den Monat Februar 2023 wurde meinem Konto erst am 20. Februar 2023 gutgeschrieben. Die Miete für den Monat März 2023 wurde meinem Konto erst am 16. März 2023 gutgeschrieben.

Diese Verspätungen hatte ich zum Anlass meiner Abmahnung vom 25. März 2023 genommen, die Ihnen gemäß dem von Ihnen unterzeichneten Rückschein am 28. März 2023 zugegangen ist.

Zwar hatten Sie nach dieser Abmahnung die Miete für den Monat April 2023 pünktlich gezahlt. Bereits die Mai-Miete wurde meinem Konto jedoch erst am 15. Mai 2023 gutgeschrieben. Die Miete für den Monat Juni 2023 wurde meinem Konto wiederum erst am 15. Juni 2023 gutgeschrieben. Bis zum heutigen Tag ist die Miete für den laufenden Monat Juli 2023 meinem Konto noch nicht gutgeschrieben.

Nach der Bestimmung des § 573 Abs. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an seiner Beendigung hat. Als berechtigtes Interesse gilt nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, wenn der Mieter nicht unerheblich gegen seine vertraglichen Pflichten verstößt. Die vorliegenden auch nach erfolgter Abmahnung wiederholt unpünktlichen Zahlungen der Miete rechtfertigen eine Kündigung des Mietverhältnisses. Diese unpünktlichen Mietzahlungen sind mir auch nicht mehr zumutbar. Ich bin auf pünktliche Mietzahlungen angewiesen, damit ich meine eigenen Verbindlichkeiten fristgerecht erfüllen kann. Ich bitte daher um Verständnis, dass ich das Mietverhältnis beenden muss.

Nach der gesetzlichen Regelung in § 574 BGB haben Sie die Möglichkeit des Widerspruchs gegen diese Kündigung, auf die ich Sie hiermit gemäß § 568 Abs. 2 BGB hinweise. Sollten Sie von der Möglichkeit des Widerspruchs Gebrauch machen wollen, weise ich Sie darauf hin, dass der Widerspruch spätestens 2 Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses mir gegenüber zu erklären ist. Der Widerspruch selbst bedarf der Schriftform. Für den Fall des Widerspruchs bitte ich Sie gemäß der Bestimmung des § 574b Abs. 1 Satz 2 BGB bereits zum jetzigen Zeitpunkt, mir die Gründe mitzuteilen.

Einer stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnisses widerspreche ich gemäß § 545 BGB bereits zum jetzigen Zeitpunkt. Das Mietverhältnis wird also auch durch fortgesetzten Gebrauch der Wohnung nicht verlängert.

Für den Fall der nicht fristgemäßen Räumung der Wohnung, mache ich Sie darauf aufmerksam, dass die Erhebung einer Räumungsklage gegen Sie droht. Eine derartige Klage wäre mit nicht unerheblichen Kosten verbunden, die Sie zu tragen hätten. Im Übrigen wären Sie zusätzlich verpflichtet, eine Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB zu zahlen.

Mit freundlichen Grüßen

Vermieter

Gründe für außerordentliche fristlose Kündigung begründen stets auch die ordentliche Kündigung

Da gerade verhaltensbedingte Pflichtverstöße des Mieters in vielen Fällen auch einen Grund für die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB darstellen, siehe zur Sanktionierung weiterer Pflichtverstöße das "ABC der Kündigungsgründe" im Beitrag "Wohnraummietverhältnis fristlos kündigen".

[1] LG Berlin, Urteil v. 30.4.2013, 63 S 35/13, GE 2013, 1342.

[2] AG Berlin-Tempelhof, Urteil v. 14.2.2013, 8 C 192/12, WuM 2013, 304.

[3] BGH, Urteil v. 14.9.2011, VIII ZR 301/10, NZM 2012, 22.