Kündigung (ordentliche) von Wohnraum / 4.2 Eigenbedarf

Nach der Bestimmung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen, wenn er "die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt". Eigenbedarf stellt also ebenfalls ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses dar.

Praxis-Beispiel

Die pflegebedürftige Mutter

Die 86-jährige pflegebedürftige Mutter des Vermieters lebt allein in einer Mietwohnung. Der Vermieter, der Eigentümer eines Mehrfamilienhauses ist und eine Wohnung in diesem Haus bewohnt, möchte sie zu sich holen und in einer der anderen Wohnungen in seinem Haus unterbringen, damit er sie dort pflegen kann. Aus diesem Grund kündigt er seinem Mieter.

Von entscheidender Bedeutung für die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung ist, dass der Eigenbedarf nicht nur vorgeschoben ist, sondern tatsächlich besteht. Für eine Eigenbedarfskündigung reicht eine sogenannte "Vorratskündigung", der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt, grundsätzlich nicht aus.^[1] Beabsichtigt also der Vermieter, die Mutter zu sich zu holen, will diese aber gar nicht umziehen und steht sodann die Wohnung leer, ist die Kündigung unwirksam.

Eigenbedarf liegt stets vor, wenn der Vermieter den Wohnraum für

• sich selbst,
• Familienangehörige oder
• Haushaltsangehörige

benötigt.

[1] BGH, Beschluss v. 11.10.2016, VIII ZR 300/15.

4.2.1 Privilegierter Personenkreis betroffen?

4.2.1.1 Eigennutzung durch den Vermieter

Der Vermieter kann das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst benötigt. Es ist insoweit unerheblich, ob neben ihm selbst noch andere Personen in die Wohnung einziehen werden. Handelt es sich um mehrere Vermieter, genügt es, wenn einer der Vermieter Eigenbedarf hat.^[1]

Praxis-Beispiel

Vermietende Geschwister

Den beiden Geschwistern ist im Wege der vorweggenommenen Erbfolge die elterliche Eigentumswohnung übertragen worden. Die Geschwister vermieten die Wohnung. Hat ein Geschwisterteil Eigenbedarf an der Wohnung, können die beiden Geschwister das Mietverhältnis kündigen.

Maßgeblich kommt es auf die Stellung als Vermieter an. Nur der Vermieter kann kündigen. Hat etwa der Eigentümer der Wohnung diese einer anderen Person zur Vermietung überlassen, kann diese Person als Vermieter nicht wegen Eigenbedarfs des Eigentümers kündigen.

[1] BGH, Urteil v. 27.7.2007, VIII ZR 271/06, NJW 2007, 2845.

4.2.1.2 Eigenbedarf des Erwerbers

Der Käufer einer Wohnung kann dann wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Dies gilt auch für den Fall, dass der Veräußerer den Erwerber etwa im Kaufvertrag ermächtigt hat, Kündigungsrechte geltend zu machen. Der Eigenbedarf muss sich auf den jeweiligen Vermieter zum Zeitpunkt der Kündigung beziehen. Vermieter ist der Erwerber aber erst mit seiner Eintragung im Grundbuch.^[1]

Kündigungssperrfrist bei Eigentumswohnung

Ist an der vermieteten Wohnung nach Begründung des Mietverhältnisses Wohnungseigentum begründet und die Eigentumswohnung verkauft worden, kann der Käufer bzw. neue Eigentümer nach der Bestimmung des § 577a Abs. 1 BGB erst nach Ablauf von 3 Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen. In Gebieten, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen gefährdet ist, beträgt die Frist sogar bis zu 10 Jahre. Die Frist beginnt mit der Veräußerung der Wohnung.

[1] AG Ahrensburg, Urteil v. 27.9.2012, 45 C 477/12, ZMR 2013, 445.

4.2.1.3 Eigenbedarf einer Gesellschaft?

Beim Vermieter muss es sich um eine natürliche Person handeln. Juristische Personen wie die

• Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH),
• die Aktiengesellschaft (AG) und
• Vereine

können nicht kündigen. Sie können auch nicht für ihre Gesellschafter, Vorstände, Geschäftsführer oder Mitarbeiter kündigen.^[1] Lediglich im Ausnahmefall des Vorliegens dringender betrieblicher Gründe kann etwas anderes gelten.^[2] Entsprechende Grundsätze gelten auch für Personengesellschaften wie die

• offene Handelsgesellschaft (OHG) und die
• Kommanditgesellschaft (KG).

GbR kann wegen Eigenbedarfs kündigen

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gilt allerdings bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) etwas anderes. Handelt es sich bei der Vermieterin um eine GbR, kann diese das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn einer ihrer Gesellschafter Eigenbedarf hat. Unerheblich ist dabei, ob der Gesellschafter bereits bei Begründung des Mietverhältnisses Gesellschafter war oder erst später Gesellschafter wurde.^[3]

[1] BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15, NJW 2017, 547.

[2] BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15, NJW 2017, 547; BGH, Urteil v. 23.5.2007, VIII ZR 122/06, NZM 2007, 639.

[3] BGH, Urteil v. 14.12.2016, VIII ZR 232/15, NJW 2017, 547; BGH, Urteil v. 23.11.2011, VIII ZR 74/11, ZMR 2012 S. 264.

4.2.1.4 Familienangehörige

Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs eines Familienangehörigen ist zunächst zu klären, wer als Familienangehöriger anzusehen ist. Unterschieden wird hier zwischen naher und entfernter Verwandtschaft. Für nahe Verwandte wird unterstellt, dass eine enge persönliche oder soziale Bindung zum Vermieter besteht. Je...