Kündigung (ordentliche) von Wohnraum / 4.9 Möblierter Wohnraum wird benötigt

Der Mieter von möbliertem Wohnraum in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung genießt nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB keinen Kündigungsschutz, sofern der Wohnraum nicht zum dauernden Gebrauch für eine Familie überlassen ist oder der Mieter mit anderen Personen einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt. Der Vermieter kann das Mietverhältnis also auch dann kündigen, wenn er kein berechtigtes Interesse gemäß § 573 BGB hat. Die Kündigungsfrist beträgt lediglich ca. 2 Wochen. Das Mietverhältnis kann im jeweiligen Kalendermonat bis zum 15. zum Monatsende gekündigt werden.

Folgende Einzelheiten sind zu beachten:

Kündigungsvoraussetzungen

• Der Wohnraum muss innerhalb der Wohnung des Vermieters liegen. Haben Wohnräume zwar einen eigenen Abschluss, müssen aber Funktionsräume wie Küche, Bad oder WC gemeinschaftlich genutzt werden, gehört der Wohnraum zur Vermieterwohnung. Liegen Vermieterwohnung und der vermietete Wohnraum nicht auf einer Etage, so kann von einem räumlichen Zusammenhang nicht mehr ausgegangen werden. Eine privilegierte Kündigung ist dann nicht möglich.

  Beispiel: Die im Penthouse der Wohnanlage lebende Wohnungseigentümerin ist auch noch Eigentümerin eines im Souterrain der Wohnanlage gelegenen Zimmers, das mit einem WC ausgestattet ist. Das möblierte Zimmer wird an das Au-Pair-Mädchen vermietet, das den kleinen Sohn betreut.

• Der Vermieter muss die Wohnung selbst nutzen. Er muss sie aber nicht ständig bewohnen. Zwar ist umstritten, ob eine privilegierte Kündigung auch möglich ist, wenn der Vermieter die Wohnung nur als Zweitwohnung nutzt. Dies ist nach hier vertretener Auffassung bedeutungslos. Allein maßgeblich ist, dass der Vermieter die Wohnung überhaupt nutzt.
• Der Vermieter muss vertraglich zur Überlassung möblierten Wohnraums verpflichtet sein. Hat der Vermieter vertragswidrig "leeren" Wohnraum überlassen, kann er dennoch privilegiert kündigen. Haben die Mietvertragsparteien allerdings einen Vertrag über ein "Leerzimmer" geschlossen, entfällt die Privilegierung. Diese kann aber durch nachträgliche Vereinbarung über eine Möblierung des Zimmers wieder herbeigeführt werden.

Musterschreiben: Ordentliche Kündigung möblierten Wohnraums

Herrn/Frau/Firma

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Mietverhältnis über möblierten Wohnraum in unserer Wohnung "Bahnhofplatz 10, 2. Obergeschoss in 82139 Starnberg"

Hier: Kündigung

Sehr geehrte(r) Frau/Herr _________,

mit Vertrag vom 3. Januar 2023 haben wir ein Mietverhältnis über das frühere Zimmer unserer Tochter, das mit ihren Möbeln ausgestattet ist, begründet. Dieses Mietverhältnis genießt nach der Bestimmung des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB keinen Kündigungsschutz und kann jeweils bis zum 15. eines Kalendermonats zu dessen Ablauf gekündigt werden.

Leider sehen wir uns gezwungen, von diesem Kündigungsrecht Gebrauch zu machen und kündigen hiermit das Mietverhältnis

zum 31. Juli 2023.

Zwar müssen wir diese Kündigung nicht begründen, aufgrund des angenehmen Zusammenlebens in den vergangenen Monaten möchten wir aber, dass Sie unsere Beweggründe nachvollziehen können. Der Gesundheitszustand einer unserer Mütter hat sich in den letzten Wochen erheblich verschlechtert und wir benötigen das Zimmer, damit wir sie zu uns holen und pflegen können. Wir bedauern zwar, das Mietverhältnis mit Ihnen beenden zu müssen, sehen aber leider keine Alternative hierzu. Wir bitten insoweit um Verständnis für unsere Entscheidung.

Mit freundlichen Grüßen

Vermieter