Kündigung wegen nicht eingehaltener Schriftform trotz vertraglicher Nachholklausel

Leitsatz

Eine mietvertragliche Klausel, wonach die Parteien verpflichtet sind, an der Heilung eines eventuellen Schriftformmangels mitzuwirken, steht einer Kündigung nach § 550 BGB nicht entgegen. Der Kündigende ist auch nicht gehalten, sich vor Ausspruch der Kündigung um eine Heilung des Schriftformmangels zu bemühen.

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

BGB § 280, § 550

Kommentar

Die Parteien schlossen im Jahr 1999 einen auf 20 Jahre befristeten Mietvertrag über einen Baumarkt, bestehend aus einer Halle, einem Gartencenter, überdachten und nicht überdachten Freiflächen und Parkplätzen. In der Vertragsurkunde war die Größe des Mietgegenstands in Quadratmetern angegeben. Allerdings waren weder die genauen Grenzen der jeweiligen Flächen noch die Zahl der vermieteten Parkplätze ersichtlich. Die Mieterin hat das Mietverhältnis Anfang 2006 – also nach knapp sechsjähriger Mietzeit – wegen Nichtbeachtung der Schriftform gekündigt (§ 550 BGB). Die Vermieterin hat sich unter anderem auf eine im Mietvertrag vereinbarte sog. "Nachholklausel" berufen. Diese Klausel hat folgenden Wortlaut:

§ 14 Sonstiges

Nr. 5. Die Parteien verpflichten sich, diesen Mietvertrag nebst dessen Anlagen dergestalt zu einer Urkunde zu verbinden, dass hierdurch den Erfordernissen zur Wahrung der Schriftform Genüge getan wird und auf jederzeitiges Verlangen einer Partei alle Handlungen vorzunehmen und Erklärungen abzugeben, um diese Form zu erreichen, zu erhalten und für die Zukunft zu gewährleisten. Für Mietvertragsnachträge gilt Vorstehendes entsprechend.

Das Gericht hatte über die Wirksamkeit der Kündigung zu entscheiden.

1. Nach § 550 BGB muss ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr in schriftlicher Form abgeschlossen werden; ist die Schriftform nicht gewahrt, so gilt er für unbestimmte Zeit (§ 550 S. 1 BGB). Ein solcher Vertrag kann von jeder Partei nach Ablauf des ersten Mietjahrs gekündigt werden (§ 550 S. 2 BGB).

Die gesetzliche Schriftform ist nur gewahrt, wenn aus der Vertragsurkunde alle wesentlichen Vereinbarungen ersichtlich sind. Hierzu gehört auch der Mietgegenstand, der so genau zu umschreiben ist, dass ein potenzieller Erwerber den exakten Umfang der Mietsache erkennen kann. Diese Voraussetzungen waren nicht gewahrt, weil sich aus der Vertragsurkunde weder die genauen Grenzen der jeweiligen Flächen noch die Zahl der vermieteten Parkplätze ergab.

2. Vorliegend enthielt der Mietvertrag eine sog. "Nachholklausel". Nach dem Wortlaut dieser Klausel sind die Parteien verpflichtet, an der Herstellung der Schriftform und an der Heilung eventueller Schriftformmängel mitzuwirken. Dies führt zu der Frage, ob diese Klausel einer Kündigung nach § 550 BGB entgegensteht.

Überwiegend wird die Klausel für wirksam und eine auf einen heilbaren Formmangel gestützte Kündigung für treuwidrig erachtet (KG, Urteil v. 13.11.2006, 8 U 51/96, NJW-RR 2007, 805; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 11.5.2004, I-24 U 264/03, DWW 2004, 224; OLG Köln, Urteil v. 23.9.2005, 1 U 43/04; Lindner-Figura, NZM 2007, 705; Wichert, ZMR 2006, 257; Horst, MDR 2008, 365; Bieber in: MüKomm, § 550 BGB Rdn. 19; Lammel, Wohnraummietrecht, § 550 BGB Rdn. 66).

Das Gericht teilt diese Ansicht nicht. Es steht auf dem Standpunkt, dass § 550 BGB unabdingbar ist. Aus einer Nachholklausel kann deshalb kein Kündigungsverbot abgeleitet werden (ebenso Blank/Börstinghaus, Miete, § 550 BGB Rdn. 89). Der Kündigende ist auch nicht gehalten, sich vor Ausspruch der Kündigung um eine Heilung des Schriftformmangels zu bemühen.

Anmerkung

Der BGH hat diese Frage noch nicht entschieden. Aus diesem Grund hat das Gericht die Revision zugelassen.

Link zur Entscheidung

OLG Rostock, Urteil vom 10.07.2008, 3 U 108/07, ZMR 2008, 958, m. Anm. Wichert, ZMR 2008, 961