Leitsatz
Eine Formularklausel, die abweichend von § 551 BGB a.F. bestimmt, dass die Miete für den jeweiligen Monat im Voraus zu zahlen ist, stellt auch in Kombination mit einer Aufrechnungsklausel, der zufolge die Aufrechnung einen Monat zuvor anzukündigen ist, keine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.
(amtlicher Leitsatz des BGH)
- Eine jahrelange rügelose Hinnahme einer unpünktlichen Mietzahlung erweckt den Anschein, dass der Vermieter den wiederkehrenden Vertragsverletzungen kein erhebliches Gewicht beimisst und er keine wesentliche Beeinträchtigung seiner Interessen sieht. Dieser Umstand ist bei der Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB bei der danach erforderlichen Abwägung der Interessen der Vertragsparteien zu berücksichtigen.
(Leitsatz der Redaktion)
Normenkette
§§ 543 Abs. 1; 551 a.F.
Kommentar
Zwischen den Parteien besteht seit dem Jahr 1983 ein Mietverhältnis über eine in Berlin gelegene Wohnung. In dem Formularmietvertrag ist unter § 4 Nr. 1 vereinbart, dass die Miete bis zum 3. Werktag eines Monats zu bezahlen ist. In § 8 des Mietvertrags ist geregelt, dass der Mieter eine Aufrechnung einen Monat vor Fälligkeit der Miete anzuzeigen hat.
Die Mieterin hat die Miete von Beginn des Mietverhältnisses an jeweils zur Monatsmitte bezahlt. Dies wurde vom Vermieter nicht beanstandet. Erst mit Schreiben vom 9.11.2007 hat der Vermieter die Mieterin aufgefordert, die Miete künftig bis zum 3. Werktag eines Monats zu bezahlen. Der 3. Werktag des Monats Dezember fiel auf den 5. Dezember. Mit Schreiben vom 7.12.2007 hat der Vermieter das Mietverhältnis fristlos gekündigt. Die Mieterin zahlte die Miete für den Dezember 2007 am 11.12.2007. Das Berufungsgericht gab der Räumungsklage statt.
Der BGH hatte 2 Fragen zu entscheiden:
1. Fälligkeit der Miete (Leitsatz 1)
Der Mietvertrag wurde vor Inkrafttreten der Mietrechtsreform am 1.9.2001 abgeschlossen. Auf diese Verträge sind die Vorschriften des BGB hinsichtlich der Fälligkeit der Miete in der damals geltenden Fassung anzuwenden (Art. 229§ 3 Abs. 1 Nr. 7 EGBGB). Nach § 551 Abs. 1 BGB a.F. war die Miete am Ende eines Monats – also nachträglich – zu bezahlen. Jedoch konnte im Mietvertrag vereinbart werden, dass die Mietzahlung im Voraus zu erfolgen hat. Eine solche Klausel wurde nach allgemeiner Auffassung als wirksam angesehen. Jedoch hat der BGH mit Rechtsentscheid vom 26.10.1994 (VIII ARZ 3/94, NJW 1995 S. 254) entschieden, dass die Vorauszahlungsklausel ausnahmsweise unwirksam ist, wenn der Vertrag zugleich eine Formularklausel enthält, wonach "... die Aufrechnung gegen Mietzinsforderungen ausgeschlossen (ist), soweit der Mieter nicht unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Forderungen geltend macht."
Zur Begründung hat der BGH in dieser Entscheidung ausgeführt, dass die Klausel gegen § 537 Abs. 3 BGB a.F. (= § 536 Abs. 4 BGB n.F.) verstößt. Nach dieser Regelung können die Vorschriften über die Minderung weder ausgeschlossen noch eingeschränkt werden. Wird die Mietsache nach Zahlung der Miete mangelhaft und ist die Miete deshalb gemindert, muss dem Mieter die Möglichkeit offenstehen, mit dem überzahlten Betrag gegen die Miete des Folgemonats aufzurechnen. Eine Aufrechnungsbeschränkung der genannten Art habe zur Folge, dass der Mieter den Bereicherungsanspruch wegen überzahlter Miete zumindest für den ersten Monat, in dem der Mangel auftritt, weder durch Abzug vom geschuldeten Mietzins noch durch Aufrechnung durchsetzen kann. Aus diesem Grund sei die Vorauszahlungsklausel unwirksam.
In dem Urteil vom 14.11.2007 (VIII ZR 337/06, WuM 2008 S. 152) hat der BGH klargestellt, dass eine Kombination von Vorauszahlungsklausel und Aufrechnungsbeschränkung nur dann unwirksam ist, wenn sie dazu führt, dass der Mieter seinen Minderungsanspruch im Klageweg durchsetzen muss. Dies ist der Fall, wenn nach dem Wortlaut der Klausel eine Aufrechnung mit Bereicherungsansprüchen wegen überzahlter Miete ausgeschlossen ist. Anders ist es, wenn der Mieter zur Ankündigung einer Aufrechnung verpflichtet wird. Eine solche Regelung hat lediglich eine Verschiebung der Verwirklichung des Rückzahlungsanspruchs von 1 oder 2 Monaten zur Folge. So verhält es sich im vorliegenden Fall. Die Klausel in § 4 Nr. 1 des Mietvertrags ist demnach wirksam.
2. Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlung (Leitsatz 2)
Nach § 543 Abs. 1 BGB kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter eine Vertragspflicht verletzt und dem Vermieter deshalb die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Die Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung ist aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung festzustellen. Der Kündigungstatbestand des § 543 Abs. 1 BGB liegt nach ständiger Rechtsprechung des BGH in der Regel auch dann vor, wenn der Mieter die Miete unpünktlich zahlt (BGH, Urteil v. 23.9.1987, VIII ZR 265/86, WuM 1988 S. 125; Urteil v. 11.1.2006, VIII ZR 364/04, WuM 2006 S. 193).
Im Einzelnen setzt der Kündigungstatbestand voraus,
- dass der Mieter den vereinbarten Zahlungstermin nachhaltig, d.h. fortdauer...
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