Kündigung wegen Versagung der Untervermietungserlaubnis

Leitsatz

1. Hat der Mieter gekündigt, kann er innerhalb der regulären Kündigungsfrist zusätzlich von seinem außerordentlichen Sonderkündigungsrecht wegen Versagung der Untervermietungserlaubnis (§ 549 Abs. 1 S. 2 BGB) Gebrauch machen.

2. Lehnt der Vermieter die Untervermietung generell ab, muß der Mieter keinen bestimmten Untermieter benennen.

Sachverhalt

Der Mieter kündigte fristgemäß und bat gleichzeitig, einer frühzeitigen Aufhebung des Mietverhältnisses zuzustimmen, oder eine Untervermietung bis zum Zeitpunkt der Kündigung zu erlauben. Der Vermieter versagte diese Erlaubnis. Daraufhin kündigte der Mieter mit zweimonatiger Kündigungsfrist. Der Vermieter hält die zweite Kündigung für unwirksam und verlangt Mietzahlung bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist. Er beruft sich darauf, daß der Mieter keinen bestimmten Untermieter benannt hatte.

Entscheidung

Der Mieter muß nicht zahlen, die zweite Kündigung war berechtigt und hat das Mietverhältnis vorzeitig beendet. Obwohl der Mieter zunächst ordentlich befristet gekündigt hatte, war er berechtigt, auch außerordentlichen zu kündigen. Voraussetzung für die Sonderkündigung ist allein, daß das Mietverhältnis noch besteht. Bis zum Ablauf der Kündigungsfrist ist das der Fall. Das Sonderkündigungsrecht des Mieters wegen verweigerter Untervermietungserlaubnis soll einen Interessenausgleich für den Fall schaffen, daß der Mieter die Mieträume nicht mehr nutzen kann oder will. Der Vermieter braucht sich einen neuen Nutzer zwar nicht aufdrängen zu lassen. Dem mit dem Nutzungsrisiko belasteten Mieter soll aber andererseits die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung eröffnet werden. Dabei stehen die Vermieter bei der Gestattung der Untervermietung bis zum Ablauf der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist nicht einem von ihnen nicht ausgesuchten Mieter gegenüber, das ursprüngliche Mietverhältnis bleibt vielmehr vollständig erhalten. Der Mieter schuldet nach wie vor alle Mietzahlungen bis zum Vertragsende, er haftet auch für vom Untermieter verschuldete Schäden an den Mieträumen (§ 549 Abs. 3 BGB). Allein der Mieter trägt im übrigen das Risiko, einen Untervermieter für die wenigen verbleibenden Monate zu finden und er allein haftet für die frist- und ordnungsgemäßen übergabe der Mieträume bei Vertragsende. Das Sonderkündigungsrecht entfällt auch nicht etwa, weil der Mieter keinen bestimmten Untermieter benannt hatte. Lehnt der Vermieter die Untervermietung generell ab, bedarf es keiner namentlichen Benennung eines in Aussicht genommenen Untermieters mehr.

Link zur Entscheidung

LG Hamburg, Urteil vom 03.07.1998, 311 S 8/98

Fazit:

Vermieter verkennen oft, daß sich der Mieter über das Sonderkündigungsrecht wegen verweigerter Untervermietungserlaubnis frühzeitig von ihrem Mietvertrag lösen können. Will der Vermieter am Mietverhältnis bis zum Ende der Mietzeit festhalten, sollte er daher die Untervermietung erlauben. Der Mieter haftet ihm weiterhin unverändert fort. Der Vermieter muß daher die Risiken abwägen, ob er den Mieter trotz der Untervermietung realistischerweise auch weiterhin aus dem Mietverhältnis in Anspruch nehmen kann - was z.B. umständlich werden könnte, wenn der Mieter die Stadt verläßt - oder ob er sich lieber alsbald einen neuen Mieter sucht.