Kündigung zum Zweck des Verkaufs eines Einfamilienhauses nach Erwerb in der Zwangsvollstreckung

Leitsatz

Eine Bank, die eine zu Wohnzwecken vermietete Immobilie in der Zwangsversteigerung erworben hat, hat ein berechtigtes Interesse an der Kündigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine Rechtsposition durch ein von ihr wegen Gläubigerbenachteiligung anfechtbares Rechtsgeschäft erlangt hat, bei Fortsetzung des Mietverhältnisses eine Verwertung des Grundstücks zu zumutbaren wirtschaftlichen Bedingungen nicht möglich ist und die Bank dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde (amtlicher Leitsatz des BGH).

Normenkette

BGB § 573

Kommentar

Der Eigentümer bestellte zugunsten einer Bank zur Sicherung eines Darlehens eine Grundschuld an dem von ihm selbst bewohnten Einfamilienhaus. Im Jahr 1999 geriet der Eigentümer in finanzielle Schwierigkeiten. Nachdem er das Darlehen nicht mehr bedienen konnte, leitete die Bank am 22.2.2001 die Zwangsvollstreckung in das Hausgrundstück ein, das am 1.3.2001 beschlagnahmt wurde. Mit notariellem Vertrag vom 24.9.2001 bestellte der Eigentümer zugunsten seiner Verlobten R. P. ein Wohnrecht sowie eine Grundschuld über 200.000 EUR. Am 10.10.2001 heiratete der Eigentümer seine Verlobte. Am 16.2.2002 wurde über das Vermögen des Eigentümers das Insolvenzverfahren eröffnet.

Vor dem ersten Versteigerungstermin am 16.1.2004 legten die Eheleute einen auf den 15.2.2000 datierten Mietvertrag vor. Dieser enthält folgende Vereinbarung: "Frau R. P. hat Herrn ... ein Darlehen gewährt in Höhe von 400.000 DM. Dafür hat sie als dingliche Absicherung ein grundbuchrechtlich eingetragenes Wohnrecht bekommen. Die monatliche Miete mit allen Nebenkosten verrechnet sie mit dem Darlehen und wohnt somit 10 Jahre mietfrei."

Nachdem auch im zweiten Versteigerungstermin keine Gebote abgegeben wurden, ersteigerte die Bank das Hausgrundstück. Sodann kündigte sie das M...