Kündigungsausschluss bei Staffelmietvereinbarung

Leitsatz

Leitsatz:

a) Eine aus einem vorgedruckten Text und handschriftlichen Ergänzungen bestehende Vereinbarung ist grundsätzlich als AGB-Klausel zu bewerten.

b) Ist eine Staffelmiete vereinbart, so kann das Kündigungsrecht des Mieters für höchstens vier Jahre ausgeschlossen werden. Für die Berechnung der Vier-Jahres-Frist kommt es nicht auf den Beginn des Mietverhältnisses, sondern auf den Zeitpunkt an, zu dem die Staffelmiete vereinbart worden ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag nicht am Monatsersten, sondern während eines Monats abgeschlossen wird.

Normenkette

BGB § 557a

Kommentar

Die Parteien hatten am 6. September 2003 einen Mietvertrag über eine Wohnung mit einer Staffelmietabrede abgeschlossen. Hinsichtlich der Mietzeit war Folgendes geregelt:

"Das Mietverhältnis beginnt am 1. Oktober 2003. Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist des § 573c BGB gekündigt werden, jedoch erstmals zum 30. September 2007…"

Die kursiv wiedergegebenen Teile sind Teil einer Formularklausel. Die Daten sind handschriftlich eingefügt.

Der Mieter hat das Mietverhältnis zum 30. September 2004 gekündigt. Der BGH hatte über die Wirksamkeit der Kündigung zu entscheiden. Dies hing davon ab, ob die Kündigungsausschlussvereinbarung wirksam ist. Dies wird vom BGH verneint.

1. Die Kündigungsausschlussvereinbarung besteht aus einem vorgedruckten Text und handschriftlichen Ergänzungen. Nach der Rechtsprechung sind solche Vertragsgestaltungen nach AGB-Grundsätzen zu beurteilen, weil es gemäß § 305 Abs. 1 S. 2 BGB nicht darauf ankommt, in welcher Schriftart eine Klausel verfasst ist (BGH, Urteil v. 6.4.2005, VIII ZR 27/04). Anders ist es, wenn die Dauer des Kündigungsausschlusses ausgehandelt wird. Ein solcher Fall war nicht gegeben.

2. In § 557a Abs. 3 BGB ist für Mietverträge mit einer Staffelmiete Folgendes geregelt:

"Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig."

Nach allgemeinen Grundsätzen gilt, dass eine Formularklausel unwirksam ist, wenn sie von einer zwingenden gesetzlichen Regelung abweicht. Deshalb kommt es maßgeblich darauf an, ob die Kündigungsausschlussvereinbarung mit § 557a Abs. 3 BGB in Einklang steht.

Die Staffelmietvereinbarung wurde am 6. September 2003 abgeschlossen. Nach § 557a Abs. 3 BGB kann die Kündigung nur bis längstens 5. September 2007 ausgeschlossen werden. Die Klausel steht damit nicht in Einklang, weil danach die Kündigung erst zum 30. September 2007 möglich ist.

3. Das Landgericht hat in diesem Zusammenhang die Ansicht vertreten, dass eine Kündigung nach der gesetzlichen Regelung in § 573c BGB erst zum Ende eines Monats wirksam werde. Damit stehe die Kündigungsausschlussvereinbarung im Einklang. Der BGH teilt diese Ansicht nicht: § 573c BGB führt nicht zu einer Verlängerung der in § 557a Abs. 3 BGB bestimmten Höchstfrist. Wer als Vermieter sicherstellen will, dass das Mietverhältnis nicht während eines Monats endet, darf die Höchstdauer des nach § 557a Abs. 3 BGB möglichen Ausschlusses nicht voll ausschöpfen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 03.05.2006, VIII ZR 243/05