Kündigungsausschluss für fünf Jahre bei Staffelmiete

Leitsatz

Übersteigt die Dauer des in einem Staffelmietvertrag formularmäßig vereinbarten Kündigungsverzichts den in § 557a Abs. 3 BGB genannten Zeitraum von vier Jahren, so ist die Klausel wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters insgesamt unwirksam (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die zu der Vorgängerbestimmung – § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG – entwickelte Rechtsprechung, nach der ein solcher Kündigungsverzicht nur insoweit unwirksam ist, als er den Zeitraum von vier Jahren übersteigt, lässt sich auf § 557a BGB nicht übertragen (amtlicher Leitsatz des BGH).

Normenkette

BGB § 557a

Kommentar

Die Parteien schlossen im April 2002 einen Mietvertrag über eine Wohnung, in dem eine Staffelmietvereinbarung enthalten war. Außerdem enthielt der Vertrag folgende Formularklausel:

"Die Parteien sind sich einig, dass … eine Kündigung auf die Dauer von 5 Jahren ausgeschlossen wird."

Der Mieter hat das Mietverhältnis zum Ablauf des Januar 2003 gekündigt. Er ist sodann ausgezogen, die Mietzahlung hat er eingestellt. Es war zu klären, ob das Mietverhältnis durch die Kündigung des Mieters beendet worden ist.

Nach der Rechtsprechung des BGH kann das Recht zur ordentlichen Kündigung durch einen beiderseitigen Kündigungsverzicht ausgeschlossen werden; dies gilt auch, wenn die Ausschlussvereinbarung durch Formularvertrag getroffen wird (BGH, Urteil v. 30.6.2004, VIII ZR 379/03; Urteil v. 14.7.2004, VIII ZR 2/04). Durch Urteil vom 6.4.2005 (VIII ZR 27/04) hat der BGH entschieden, dass ein Kündigungsverzicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters in der Regel unwirksam ist, wenn seine Dauer mehr als vier Jahre beträgt. Wird diese Grenze überschritten, so führt dies wegen des Verbots der geltungserhaltenden Reduktion zur Unwirksamkeit der Ausschlussvereinbarung; der Kündigungsverzicht bleibt also nicht mit der höchstzulässigen Laufzeit von vier Jahren erhalten (BGH, Urteil v. 6.4.2005, VIII ZR 27/04).

Nunmehr hatte der BGH zu entscheiden, ob diese Grundsätze auch dann gelten, wenn der Kündigungsausschluss in einem Staffelmietvertrag enthalten ist. Das Problem stellt sich in allen Fällen, in denen der Mietvertrag nach dem In-Kraft-Treten der Mietrechtsreform (1.9.2001) abgeschlossen wurde.

In dem bis 31.8.2001 geltenden § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG war hierzu Folgendes geregelt:

"Eine Beschränkung des Kündigungsrechts des Mieters ist unwirksam, soweit sie sich auf einen Zeitraum von mehr als vier Jahren seit Abschluss der Vereinbarung erstreckt."

Hierzu hat der BGH in dem Urteil vom 29.6.2005 (VIII ZR 344/04) ausgeführt, dass die Überschreitung des Vier-Jahres-Zeitraums nicht zur Gesamtunwirksamkeit der Ausschlussvereinbarung führt; vielmehr ist der Kündigungsausschluss für die Dauer von vier Jahren wirksam.

Seit der Mietrechtsreform ist die Staffelmiete in § 557a BGB geregelt. Hinsichtlich des Kündigungsausschlusses ist in § 557a Abs. 3 BGB bestimmt:

"Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums möglich."

Der BGH führt aus, dass die Rechtsprechung zu § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG nicht auf die nunmehrige Gesetzesfassung des § 557a Abs. 3 BGB übertragen werden kann. Nach § 10 Abs. 2 Satz 6 MHG ergab sich die Teilunwirksamkeit aus dem Wortlaut des Gesetzes ("unwirksam, soweit …"). Nach der nunmehrigen Fassung des § 557a Abs. 3 BGB bleibt für die Annahme einer Teilunwirksamkeit kein Raum.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 25.01.2006, VIII ZR 3/05