Kündigungsfolgeschaden: Mietausfall bei vorzeitiger Beendigung eines befristeten Mietvertrags

Leitsatz

1. Wird ein Mietverhältnis aufgrund einer Vertragsverletzung des Mieters durch eine Kündigung des Vermieters vorzeitig beendet, kann der Vermieter vom Mieter den ihm hierdurch entstandenen Mietausfall ersetzt verlangen, jedoch nur für den Zeitraum bis zum Wirksamwerden einer dem Mieter möglichen Kündigung.

2. Die vom Mieter auf die Miete vereinbarungsgemäß zu leistende Umsatzsteuer wird nicht vom Schadensersatzanspruch umfasst.

3. Das Gericht hat von Amts wegen zu prüfen, ob das Schriftformerfordernis des § 550 BGB gewahrt ist oder aber eine der Parteien das Vertragsverhältnis ordentlich kündigen kann. In der Änderung des im Vertrag bestimmten Vertragszwecks liegt ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis.

(amtliche Leitsätze des Gerichts)

Normenkette

BGB §§ 542, 550

Kommentar

Die Parteien schlossen im Jahr 1996 einen bis Januar 2008 befristeten Mietvertrag über Räume zum Betrieb eines "Backshops" im Erdgeschoss und eines Cafés im Obergeschoss. In dem Mietvertrag ist u. a. Folgendes geregelt:

1. Die Vermietung erfolgt zum Betreiben eines Backshops und eines Cafés ...

2. Jede Änderung der Art des Betriebes bedarf der schriftlichen Genehmigung des Vermieters.

Im Jahr 2001 baute der Mieter das Café zu einer Ferienwohnung um. Damit war der Vermieter einverstanden; eine schriftliche Vereinbarung hierüber wurde allerdings nicht getroffen.

Im Sommer/Herbst 2006 geriet der Mieter in Zahlungsverzug. Aus diesem Grund hat der Vermieter das Mietverhältnis am 22.9.2006 fristlos gekündigt. Eine Weitervermietung gelang nicht. Der Vermieter nimmt den Mieter auf Ersatz des Mietausfallschadens von Oktober 2006 bis Januar 2008 in Anspruch.

Das Gericht führt aus, dass der Mieter lediglich den bis März 2007 entstandenen Mietausfall ersetzen muss.

1. Wird ein befristetes Mietverhältnis vom Vermieter vorzeitig wegen einer Vertragsverletzung des Mieters gekündigt, hat der Vermieter Anspruch auf Ersatz des Mietausfalls. Dieser Anspruch unterliegt auch dann nicht der Umsatzsteuer, wenn der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert hat und auf die Miete oder die Nutzungsentschädigung Umsatzsteuer zu zahlen ist. Deshalb kann die Umsatzsteuer auch nicht als Schadensersatz verlangt werden (BGH, Urteil v. 23.4.2008, XII ZR 136/05, ZMR 2008, 867 unter Ziff. I 7).

2. Der Mieter schuldet den Mietausfall grundsätzlich bis zu dem Zeitpunkt, zu dem er das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung beenden könnte. Es kommt nicht darauf an, ob der Mieter kündigt. Maßgeblich ist allein, ob eine solche Kündigung möglich wäre. Dies ist vom Gericht von Amts wegen festzustellen.

3. Hier war das Mietverhältnis bis Januar 2008 befristet. Allerdings bestimmt § 550 BGB, dass ein befristetes Mietverhältnis vor Ablauf der Vertragszeit gekündigt werden kann, wenn es nicht in schriftlicher Form abgeschlossen wird. Die gleiche Rechtsfolge gilt, wenn ein schriftlicher Mietvertrag während der Vertragszeit mündlich in einem wesentlichen Punkt geändert wird.

Einen solchen Fall hat das Gericht angenommen. Nach seiner Ansicht stellt der Umbau des Cafés in die Ferienwohnung eine wesentliche Änderung des Vertragszwecks dar. Die Parteien hätten deshalb den Mietvertrag schriftlich abändern müssen. Da dies nicht erfolgt ist, war das Mietverhältnis seit dem Umbau kündbar. Eine im Oktober 2006 ausgesprochene Kündigung hätte das Mietverhältnis gem. § 580a BGB zum Ablauf des Monats März 2007 beendet. Damit endet die Pflicht zum Ersatz des Mietausfallschadens zu diesem Zeitpunkt.

Link zur Entscheidung

OLG Rostock, Urteil vom 02.07.2009, 3 U 146/08, MietRB 2009, 286