Kündigungsfolgeschaden (Miete) / 2.3 Höhere Miete

Muss der Mieter für die Ersatzwohnung eine höhere Miete bezahlen, so kann auch dies eine Schadensposition darstellen. Dabei sind – wie allgemein im Schadensrecht – die Gesichtspunkte der Vorteilsausgleichung und der Schadensminderungspflicht zu berücksichtigen.

Hieraus folgt: Hatte der Mieter für die bisherige Wohnung eine Miete gemäß § 558 BGB zu zahlen und muss er für die neue, gleichwertige Wohnung die Marktmiete (Miete, wie sie für Neuvermietungen verlangt wird) entrichten, kann der Mieter die Differenz zwischen bisheriger Miete und neuer Miete als Schadensersatz verlangen.

Achtung

Zeitliche Begrenzung des Anspruchs

Allerdings ist der Anspruch auf den Zeitraum bis zum Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer oder bis zur Wirksamkeit der ersten möglichen Kündigung durch den Vermieter beschränkt. Hat der Vermieter – wie häufig bei der Wohnraummiete – keinen Kündigungsgrund, besteht der Anspruch zeitlich unbegrenzt.

Jedoch ist zu bedenken, dass der jetzige Vermieter die Marktmiete nicht nach § 558 BGB erhöhen kann, während der bisherige Vermieter solche Mieterhöhungen entsprechend der Entwicklung des ortsüblichen Preisniveaus durchsetzen könnte. Deshalb wird es im Laufe der Zeit zu einer Angleichung der Mieten kommen.

Wichtig

Regelmäßige Prüfung der Schadenshöhe

Diesem Umstand ist dadurch Rechnung zu tragen, dass die Höhe des Schadens in zeitlich angemessenen Abständen – etwa von 2 Jahren – festgestellt wird.

Der Mieter kann diesen Schaden nicht in einer Summe, sondern nur in monatlichen Raten ersetzt verlangen. Die Höherwertigkeit der neuen Wohnung ist zugunsten des Vermieters, eine geringere Wertigkeit zugunsten des Mieters zu berücksichtigen. Die Schadensminderungspflicht ist verletzt, wenn der Mieter eine Wohnung zu einem überhöhten (Markt-)Preis anmietet, obwohl günstigere Angebote vorhanden waren. Ein Mietteil, der die Grenze des § 5 WiStG überschreitet, kann nicht als Schaden geltend gemacht werden, weil der Mieter diesen Betrag infolge der Teilnichtigkeit der Mietvereinbarung in Wirklichkeit nicht schuldet.