Kündigungsfristen (Miete) / 2.1 Asymmetrische Kündigungsfristen

Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum gelten folgende Kündigungsfristen:

Sind seit Überlassung des Wohnraums noch keine 5 Jahre vergangen, ist die ordentliche Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, d. h., die Kündigungsfrist beträgt für beide Parteien 3 Monate (§ 573c Abs. 1 Satz 1 BGB).

Praxis-Beispiel

3-Monats-Frist berechnen

Spätestens am 3. Werktag im Februar zum 30. April

Hinweis

Asymmetrische Kündigungsfristen

Mit dem Mietrechtsreformgesetz wurden sog. asymmetrische, d. h. ungleiche Kündigungsfristen für Vermieter und Mieter eingeführt. Danach verlängert sich die Frist nur für den Vermieter nach 5 und 8 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils 3 Monate (§ 573c Abs. 1 Satz 2 BGB).

Dies bedeutet, dass die Kündigungsfrist für den Vermieter ab einer Mietdauer von 5 Jahren 6 Monate und ab 8 Jahren 9 Monate beträgt, während es für den Mieter auch in diesen Fällen bei einer Kündigungsfrist von 3 Monaten verbleibt.

Diese Fristen verlängern sich für den Vermieter um weitere 3 Monate, wenn er von seinem Sonderkündigungsrecht im Zweifamilienhaus (§ 573a Abs. 1 Satz 2 BGB) Gebrauch macht.

Die Verlängerung der Kündigungsfristen gilt nicht, wenn das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist vorzeitig (außerordentlich) gekündigt werden kann (§§ 573d Abs. 2, 575a Abs. 3 BGB).

Eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses kann grundsätzlich nur im Einvernehmen der Parteien erfolgen.

Achtung

Nachmieter ist kein Muss

Insbesondere ist der Vermieter nicht verpflichtet, mit einem vom Mieter angebotenen Nachmieter den Eintritt in das Mietverhältnis zu vereinbaren bzw. mit diesem einen neuen Mietvertrag abzuschließen, wenn es sich nicht um die vorzeitige Beendigung eines langfristigen Mietverhältnisses, sondern lediglich um die Verkürzung der Kündigungsfrist des Mieters handelt.

Dies gilt auch dann, wenn der Kündigung des Mieters eine Eigenbedarfskündigung des Vermieters vorausgegangen und der Mieter früher ausgezogen ist. Zwar kann in dem Auszug ein konkludentes Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags gesehen werden. Nimmt der Vermieter dieses Angebot jedoch nicht an, ist eine Verpflichtung zu einem Mietaufhebungsvertrag nicht daraus herzuleiten, dass eine Eigenbedarfskündigung vorausgegangen war, wenn diese erst zu einem wesentlich späteren Zeitpunkt ausgesprochen wurde. Der Vermieter hat dann kein ersichtliches Interesse an einer Rückgabe der Mietwohnung zu einem früheren Termin.^[1]

Teilt der Vermieter dem Mieter im Kündigungsschreiben jedoch mit, es sei für ihn "kein Problem", wenn der Mieter vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen wolle, kann dies nach dem objektiven Empfängerhorizont nur als Angebot zur vorzeitigen Entlassung aus dem Mietvertrag mit der Verpflichtung, die Mietzinszahlung zu erlassen, verstanden werden.^[2]

Wichtig

Kurzfristiger Umzug in betreutes Wohnen

Teilt der Vermieter dem Mieter dagegen mit, ihn kurzfristig, d. h. ohne Einhaltung der Kündigungsfrist aus dem Mietverhältnis zu entlassen, wenn der Mieter in ein betreutes Wohnen umziehen will, gilt diese Zusage nicht, wenn sich der Mieter anders entscheidet und lediglich in eine andere Wohnung umzieht.

Der Umzug in betreutes Wohnen ist nicht mit einem normalen Umzug vergleichbar, da betreute Wohnplätze regelmäßig nur sehr kurzfristig vergeben werden. Bei der Wohnungssuche auf dem freien Wohnungsmarkt kann der Umzug dagegen deutlich besser geplant werden. Der Vermieter kann sich daher mit Recht darauf berufen, dass seine Zusage nur für einen Umzug in ein betreutes Wohnen gilt. Zieht der Mieter trotzdem vorzeitig aus, muss er die Mieten bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist weiter zahlen.^[3]

[1] LG Mannheim, Urteil v. 3.6.2009, 4 S 5/09, ZMR 2010, 194.

[2] AG Zweibrücken, Urteil v. 26.6.2013, 2 C 71/13, WuM 2013, 537.

[3] LG München I, 14 S 10364/14.