Kündigungsgrund – Vertragsverletzung und Eigenbedarf (§ ... / 2 Kündigungsgründe (§ 573 BGB)

Der Vermieter benötigt ein berechtigtes Interesse zur Kündigung. Eine Ausnahme besteht nach §§ 549 Abs. 2, 573a, 573b BGB nur für bestimmte Arten von Mietverhältnissen. Die Formulierung "insbesondere" in Absatz 2 bedeutet aber, dass die in den Nrn. 1 bis 3 genannten Gründe nicht abschließend sind und andere – gleichwertige – Gründe ein berechtigtes Interesse darstellen können.

2.1 Schuldhafte Vertragsverletzungen durch den Mieter (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB)

Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt vor, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat.

Hinweis

Geringe Vertragsverletzung

Diese Kündigung ist daher auch bei einer schuldhaften Vertragsverletzung geringeren Gewichts möglich, die für sich genommen noch nicht zur fristlosen Kündigung berechtigen würde.^[1]

Zahlungsrückstand und Zahlungsverzögerungen

Eine Verletzung von vertraglichen Verpflichtungen kann insbesondere erfolgen durch

• Zahlungsrückstände bzw. -verzögerungen^[2]
• Belästigungen und Störungen des Hausfriedens,
• vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache, z. B. durch Vernachlässigung oder unbefugte Gebrauchsüberlassung; insofern kann auch die Fortdauer der Gebrauchsüberlassung nach Ablauf der vom Vermieter eingeräumten Überlassungsdauer eine schuldhafte Vertragsverletzung darstellen.^[3]

Soweit durch den Zahlungsrückstand die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllt sind, kann der Vermieter unstreitig statt fristlos auch ordentlich nach § 573 Abs. 1 BGB kündigen. Gleiches gilt, wenn durch laufende unpünktliche Zahlung der Tatbestand des § 543 Abs. 1 BGB gegeben ist, wobei an das Erheblichkeitskriterium des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB geringere Anforderungen zu stellen sind als an die Unzumutbarkeitsvoraussetzungen in § 543 Abs. 1 BGB.

Strittig ist, ob eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 1 BGB möglich ist, wenn die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB noch nicht erfüllt sind, weil der Zahlungsrückstand dieses Ausmaß noch nicht erreicht hat.

Bejaht wird dies z. B. von Palandt^[4] mit der Maßgabe, dass der Rückstand jedoch nicht geringer als ½ Monatsmiete und nicht kürzer als ½ Monat sein darf.^[5], wonach ein Rückstand von 1 Monatsmiete ausreicht.

Gleiches gilt nach einem neuen Urteil des BGH, wenn sich über einen längeren Zeitraum (hier: von mehr als 3 Jahren) ein Zahlungsrückstand summiert, der zwar den Betrag einer Monatsmiete nach dem Vertrag nicht erreicht, die nach Behauptung des Mieters nachträglich reduzierte Monatsmiete (z. B. als Ausgleich für die Mitwirkung des Mieters bei Renovierungsarbeiten) jedoch übersteigt.^[6]

Aber auch ein Mietrückstand von nur knapp 1 Monatsmiete kann im Zusammenhang mit deutlichen Verspätungen in den Vormonaten bereits eine erhebliche Pflichtverletzung darstellen, die die Interessen des Vermieters an einem möglichst reibungsfreien Ablauf des Mietverhältnisses deutlich schädigt und den Vermieter daher zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.^[7] Ein Zahlungsverzug mit laufenden Mietzahlungen in Höhe von 3.517 EUR rechtfertigt auch bei einem langjährigen Wohnraummietverhältnis den Ausspruch einer ordentlichen Kündigung – unabhängig von der Höhe der monatlich geschuldeten Miete. Dies gilt im Falle einer Mietermehrheit jedenfalls dann, wenn die Mieter keine Gründe dargetan haben, die einem Verschulden sämtlicher Mieter am Eintritt des Zahlungsverzugs entgegenstehen.^[8]

Hinweis

Titulierte Monatsmiete

Ein Kündigungsgrund ist aber jedenfalls gegeben, wenn der Mieter eine (durch Urteil bzw. Vollstreckungsbescheid) titulierte Monatsmiete nicht zahlt, da dies einen elementaren Pflichtverstoß darstellt, der bereits für sich gesehen die Vertrauensgrundlage zwischen den Mietvertragsparteien nachhaltig stört und das Festhalten des Vermieters an dem Mietverhältnis unzumutbar macht.^[9]

Betriebskostennachforderung

Bei Berechnung der Zahlungsrückstände sind auch z. B. Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen miteinzubeziehen, da § 573 BGB (ordentliche Kündigung) im Gegensatz zu § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (außerordentliche fristlose Kündigung) keine Beschränkung auf periodisch wiederkehrende Leistungen enthält.

Prozesskosten aus Räumungsrechtsstreit

Dagegen ist es kein Kündigungsgrund, wenn der Mieter Prozesskosten aus einem früheren Räumungsprozess nicht bezahlt. Zwar verletzt die unterlassene Zahlung der Prozesskosten die vertraglichen Pflichten des Mieters, jedoch erreichen diese noch nicht die erforderliche Erheblichkeitsschwelle.

Bei der Beurteilung der Erheblichkeit darf die Wertung des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB nicht außer Betracht bleiben. Hiernach wird eine auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung aus wichtigem Grund unwirksam, wenn der Mieter bis zum Ablauf von 2 Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs die fälligen Mietzahlungen begleicht. Das Ziel der Regelung ist, die Obdachlosigkeit des Mieters zu vermeiden. Wenn dem Vermieter nun nach Zahlung der ausstehenden Rückstände weiterhin die Möglichkeit verbliebe, dem Mieter zu kündigen, weil dieser wirtschaftlich nicht in der...