Kündigungsschutz – Ausnahmefälle / 4 Kündigung von Wohnraum innerhalb der Vermieterwohnung (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB)

Die Kündigungsschutzvorschrift des § 573 BGB gilt ebenfalls nicht für Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt.

Räumlich/funktionaler Zusammenhang

Die Wohnung ist Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, wenn ein räumlicher oder funktionaler Zusammenhang besteht (z. B. durch einen gemeinsamen Eingang oder die Mitbenutzung von gemeinsamen Anlagen wie Küche, Bad oder Toilette).

Hinweis

Getrennt zugängliche Räume

Getrennt zugängliche Räume im selben Haus, insbesondere Dachgeschoss- und Kellerzimmer (sog. Hobbyräume), liegen nicht innerhalb der Wohnung, wenn es sich um ein Mehrfamilienhaus handelt, bei dem mehrere Wohnungen abgeschlossen und getrennt sind, insbesondere keine Mitbenutzung von gemeinsamen Anlagen (wie Küche, Bad, Toilette) erfolgt.

Dagegen liegen im Einfamilienhaus auch getrennt zugängliche Räume innerhalb der Wohnung des Vermieters^[1], da der Mieter hier regelmäßig in den Lebensbereich des Vermieters einbezogen ist.^[2]

Ausstattung mit Einrichtungsgegenständen

Das Entfallen des Kündigungsschutzes setzt weiter voraus, dass der Vermieter vertraglich verpflichtet ist, den Wohnraum überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten. Insofern kommt es nicht auf das wertmäßige, sondern auf das funktionelle Übergewicht der zur Verfügung gestellten Einrichtungsgegenstände an. Entscheidend ist weiterhin, in welchem Umfang der Vermieter zur Stellung von Einrichtungsgegenständen verpflichtet war. Eine nachträgliche Beseitigung der Einrichtungsgegenstände des Vermieters durch den Mieter bzw. der Ersatz durch eigene Möbelstücke ändert nichts an der Rechtsnatur des Mietverhältnisses, es sei denn, die Parteien wollten einvernehmlich das Vertragsverhältnis ändern.

Neben dem Umstand, dass sich die zumindest überwiegend möblierten Räume innerhalb der Wohnung des Vermieters befinden, setzt ein Entfallen des Kündigungsschutzes weiter voraus, dass die Räume dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen sind, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt. Entscheidend sind auch hier die Umstände, die von den Parteien zum Inhalt des Vertrags gemacht wurden. Daher kann die einseitige Änderung der Verhältnisse durch den Mieter keine Änderung der Rechtsnatur des Mietverhältnisses herbeiführen. Vielmehr ist zu einer Änderung des Rechtsverhältnisses das Einverständnis des Vermieters erforderlich.^[3]

Hinweis

Kündigungsausschluss unwirksam

Bei möbliertem Wohnraum, der Teil der vom Vermieter bewohnten Wohnung ist, ist ein – auch beiderseitiger – befristeter Kündigungsausschluss (z. B. über einen Zeitraum von 4 Jahren) unwirksam, wenn er formularmäßig vereinbart, d. h. in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen des Mietvertrags enthalten ist.

Im Hinblick auf das Mobilitätsinteresse der Personengruppen, die solche Mietverträge i. d. R. eingehen (z. B. Studenten), stellt ein solcher genereller, d. h. nicht individuell vereinbarter Kündigungsausschluss eine unangemessene Benachteiligung dar. In diesem Fall verbleibt es somit bei der kurzen 14-tägigen Kündigungsfrist zum Monatsende.^[4]

[1] Palandt, Anm. 3b zu § 564b BGB a. F..

[2] AG Hamburg, Urteil v. 17.3.1995, 43b C 2025/94

[3] Barthelmess, § 564b a. F., Rn. 45.

[4] AG Hamburg, Urteil v. 1.9.2006, 46 C 95/06.