Kündigungsschutz – Sozialklausel (§ 574 BGB) / 2 Härtegründe

Voraussetzung für den Widerspruch des Mieters ist, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde.

Hinweis

Personenmehrheit

Bei einer Personenmehrheit auf der Mieterseite ist ausreichend, dass der Härtegrund bei einer Person vorliegt.

Praxis-Beispiel

Familienangehörige des Mieters

Zur Familie des Mieters gehören der Ehegatte (oder Lebenspartner) sowie haushaltszugehörige Verwandte und Verschwägerte. Angehörige des Haushalts des Mieters können z. B. der Lebensgefährte, dessen Kinder oder Pflegekinder sein.^[1]

Wichtig

Interessenabwägung

Liegen Härtegründe vor, findet eine Abwägung der Interessen des Mieters am Bestand des Mietverhältnisses mit den Interessen des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses statt.

[1] Vgl. Begründung des Gesetzentwurfs, abgedr. in NZM 2000 S. 450.

2.1 Ersatzwohnraum

Im Gesetz ist nur ein Härtegrund ausdrücklich genannt. Danach liegt eine Härte vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Dazu muss der Mieter nach Auffassung des LG Berlin insbesondere in Städten und Gemeinden mit Wohnungsmangel, in denen deshalb eine Mietpreisbremse gilt, lediglich vortragen, dass er aufgrund seiner stark beschränkten wirtschaftlichen Möglichkeiten keinen Ersatzwohnraum mieten könne. Bestreitet der Vermieter dies, muss das Gericht Beweis – in der Regel durch Einholung eines Sachverständigengutachtens – erheben.^[1] Ist dagegen dieser, wenn auch unter schwierigen Bedingungen, zu erlangen, ist das Mietverhältnis nicht aus Härtegründen fortzusetzen, sondern vom Gericht lediglich eine angemessene Räumungsfrist (§ 721 ZPO) zu gewähren.^[2]

Hinweis

Angemessen heißt nicht gleichwertig

Der Ersatzwohnraum ist auch dann angemessen, wenn er mit dem gekündigten nicht gleichwertig ist; jedoch muss der Mieter keine wesentliche Verschlechterung akzeptieren, wenn dadurch sein sozialer Status betroffen wird.^[3]

Die Beurteilung hängt im Wesentlichen von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab. So kann der Mieter zwar nicht grundsätzlich verlangen, dass die Ersatzwohnung in dem bisherigen Wohngebiet liegt^[4], jedoch kann eine solche Anforderung im Einzelfall trotzdem gestellt werden, wenn dies z. B. zur Pflege von alten oder kranken Menschen durch Personen in der Nachbarschaft erforderlich ist. Sie hat in Bezug auf Lage, Größe und Ausstattung bestimmten Anforderungen zu genügen, wobei auch den bisherigen Lebensgewohnheiten des Mieters (wie Trennung von Schlaf- und Wohnraum) und ggf. dem Bedürfnis zur Aufnahme einer Pflegeperson Rechnung zu tragen ist.

Hinweis

Unterbringung in Alters- oder Pflegeheim

Der Mieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, sich auf die Unterbringung in einem Alters- oder Pflegeheim verweisen zu lassen.^[5]

Eine Ausnahme kann bestehen, wenn der Wille des Mieters, in der Wohnung zu verbleiben, unrealistisch ist, z. B. wegen einer fortgeschrittenen Gebrechlichkeit und Pflegebedürftigkeit.^[6]

Die Beurteilung, welche Bedingungen dem Mieter zumutbar sind, hängt insbesondere von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit des Mieters im Einzelfall ab, wobei die Möglichkeit des Bezugs von Wohngeld oder Sozialhilfe durch den Mieter zu berücksichtigen ist.

Hinweis

Nachweis der Ersatzwohnraumsuche

Der Mieter muss im Streitfall darlegen und beweisen, dass er ab Zugang der Kündigung alle erforderlichen und zumutbaren Schritte zur Erlangung einer Ersatzwohnung unternommen hat.^[7] Der Mieter muss dabei auch gewisse Verschlechterungen in Kauf nehmen und darf die Ersatzwohnraumsuche grundsätzlich nicht auf das bisherige Wohngebiet beschränken.^[8]

Dementsprechend kann der Mieter nicht darauf bestehen, dass ein bestimmter Status quo erhalten bleibt.

Praxis-Beispiel

Suche im gesamten Stadtgebiet

Der Mieter kann daher Ersatzwohnraum nicht schon deshalb ablehnen, weil sich dieser in einem anderen Stadtteil befindet und er deshalb längere Fahrstrecken zur Arbeitsstätte, Schule oder Kinderbetreuungseinrichtungen zurücklegen muss. Grundsätzlich ist ihm ein Umzug innerhalb des gesamten Stadtgebiets zumutbar.^[9]

Der Mieter muss Folgendes substanziiert vortragen:

• welche Stadtteile in die Suche einbezogen worden sind,
• wann die Anmietbemühungen aufgenommen wurden und
• warum die Anmietung der aufgeführten Wohnungen nicht möglich bzw. nicht zumutbar war.^[10]

Ferner sind vom Mieter ggf.

• die tragbare Miete und
• ein eventueller Wohngeldanspruch darzulegen.^[11]

[1] LG Berlin, Beschluss v. 23.3.2021, 67 S 11/21, GE 2021 S. 704.

[2] LG Hamburg, Urteil v. 25.10.1990, 307 S 231/90, WuM 1991 S. 38.

[3] LG Hamburg, Urteil v. 12.12.1989, 16 S 98/89, WuM 1990 S. 118.

[4] LG München I, Urteil v. 12.4.1989, 14 S 20986/88, WuM 1989 S. 296.

[5] OLG Karlsruhe, RE v. 3.7.1970, 1 REMiet 1/70, DWW 1970 S. 307.

[6] BVerfG, Beschluss v. 27.1.1994, 1 BvR 2067/93, WuM 1994 S. 255.

[7] LG Bonn, Urteil v. 17.6.1991, 6 S 27/91, WuM 1992 S. 16.

[8] LG Itzehoe, Beschluss v. 20.12.2013, 9 S 31/13, ZMR 2014 S. 287; LG Hamburg, Urteil v. 9.1.2003, 307 S 118/02, ZMR...