Lexikon / b) Erhaltungspflichten des Vermieters

Rz. 1514

Der Umfang der Pflicht des Vermieters zur Gebrauchserhaltung richtet sich grundsätzlich nach dem Zustand der Mietsache bei Vertragsschluss sowie danach, was die Parteien als vertragsgemäß vereinbart haben. Demnach sind Formularklauseln, die den Vermieter von seiner Pflicht zur Überlassung der Mietsache im vertragsgerechten Zustand freizeichnen sollen, wegen Verstoßes gegen § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.^[2983]

Rz. 1515

Bei der Wohnraummiete ist die Übertragung von Instandsetzungspflichten auf den Mieter grundsätzlich gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, weil hierdurch die Regelungen über die nicht abdingbaren Minderungsrechte des Mieters, § 536 BGB, unterlaufen würden.^[2984] Selbst eine Klausel, die die Instandhaltung auf so genannte Kleinreparaturen beschränkt, ist unwirksam. Die Vornahmeklausel führt zu einem Ausschluss der Rechte des Mieters gemäß § 536 BGB. Diese zwingende gesetzliche Regelung kann nicht dadurch umgangen werden, dass die Erhaltungspflichten des Vermieters dem Mieter mit der Folge auferlegt werden, dass während der Vertragsdauer auftretende Fehler, deren Beseitigung dem Mieter obliegen sollen, nicht zur Befreiung von der Mietzahlung oder deren Minderung führen.^[2985] Dagegen können Klauseln, die eine Kostenbeteiligung des Mieters an Kleinreparaturen vorsehen, in engen Grenzen zulässig sein. Diese Klauseln sind dann zulässig, wenn sie sich immer auf solche Teile der Mietsache beziehen, die der unmittelbaren Einwirkung durch den Mieter unterliegen, die Kosten für den Einzelfall begrenzen und schließlich eine Höchstgrenze für einen bestimmten Zeitraum, zum Beispiel für ein Jahr, angeben. Eine Klausel,

"Der Mieter übernimmt die Kosten für die im Laufe des Mietverhältnisses anfallenden Kleinreparaturen“"

dürfte wirksam sein, wenn sowohl der Begriff der Kleinreparaturen als auch der Höchstbetrag der Kostenbeteiligung im Mietvertrag definiert ist.

Rz. 1516

Kleinreparaturen umfassen nur die Behebung kleiner Schäden an den in der Wohnung befindlichen und für den Mieter zugänglichen Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, der Gegensprechanlage, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen für Fensterläden, wenn die Reparaturkosten im Einzelfall einen Betrag von 100,00 EUR (einschließlich Nebenkosten und Mehrwertsteuer) nicht übersteigen.

Rz. 1517

Fallen im Laufe eines Jahres mehrere Kleinreparaturen an, hat der Mieter von den Gesamtkosten einen Betrag von höchstens 8 % der Jahresnettomiete, jedoch nicht mehr als 500,00 EUR, zu tragen.^[2986]

Rz. 1518

Wartungsklauseln, bestimmte bauseitige Einrichtungen, zum Beispiel Thermen, warten zu lassen, betreffen eine Vornahmepflicht. Eine derartige Klausel ist ebenso gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam.^[2987] Die Kosten für Wartungsarbeiten können jedoch unter bestimmten Voraussetzungen als Betriebskosten auf den Mieter gemäß § 556 BGB umgelegt werden.

[2983] Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht 12. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn 63.

[2984] Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Rn II 184.

[2985] BGH WuM 1992, 372.

[2986] Beyer, Kleinreparaturen im Wohnraummietverhältnis, NZM 2011, 697, 703.

[2987] Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht 12. Aufl. 2015, § 538 BGB, Rn 54.