Lexikon / IX. Überraschende und mehrdeutige Klauseln in Mietverträgen, §§ 305c Abs. 1 BGB, 305c Abs. 2 BGB

Rz. 1492

Die mit dem Vertragspartner des Verwenders getroffene Einziehungsvereinbarung bezieht nur den typischen Inhalt eines Formularvertrages ein. Überraschende Klauseln gemäß § 305c Abs. 1 BGB werden nicht Vertragsbestandteil. Hierbei ist abzustellen auf den durchschnittlich einsichtsfähigen, jedoch rechtsunkundigen Mieter,^[2967] wobei es auf den konkreten Kenntnisstand der Parteien aber nicht ankommt.^[2968]

Rz. 1493

§ 305c Abs. 1 BGB erfasst Klauseln, die im Mietvertrag an unerwarteter Stelle angebracht sind, sodass der Vertragspartner nicht mit ihnen rechnen braucht, auch wenn der Regelungsinhalt im Übrigen unbedenklich ist, jedoch den Vertragspartner überrumpelt oder übertölpelt.^[2969]

Rz. 1494

Folgende Kriterien für überraschende Klauseln können gelten:

▪	Häufigkeit und Verbreitung der Klauseln Je seltener und je ungewöhnlicher die Klausel ist, desto strengere Anforderungen werden an ihre Deutlichkeit und Hervorhebung für den Mieter gestellt.
▪	Systematische Stellung im Vertrag Eine an sich übliche Klausel kann überraschend werden, wenn sie sich innerhalb eines umfangreichen Formularmietvertrages an einer Stelle befindet, an der sie der Mieter nicht zu vermuten hat.
▪	Erscheinungsbild der Klausel Durch umständliche, langatmige Formulierung oder durch mangelhafte Gliederung längerer Vertragspassagen kann die Tragweite einer Bestimmung in Frage gestellt werden, sofern es nicht bereits an einer wirksamen Einbeziehungsvereinbarung fehlt.

Rz. 1495

Nachfolgende Klauseln sind Beispiele für überraschende Klauseln:

▪	Die Erklärung der Teilnahme am Abbuchungsverfahren für die Miete;
▪	Betriebskosten und Heizkosten, die auf nicht vermietete Räume entfallen, werden anteilig auf den Mieter umgelegt;[2970]
▪	Die Klausel, wonach der Mieter sich verpflichtet, nach Ende der Mietzeit einen bestimmten Gegenstand zu erwerben;
▪	Ausführung von Schönheitsreparaturen durch Fachhandwerker;
▪	Umlegung sämtlicher Reparaturkosten des Fahrstuhls auf den Mieter;[2971]
▪	Haftung des Mieters für sämtliche Schäden, für die er als Verursacher in Betracht kommt, sofern der Schädiger sich nicht feststellen lässt;
▪	Verbot der Haustierhaltung in der Hausordnung.[2972]

Rz. 1496

Ergibt die Auslegung einer Vertragsklausel kein eindeutiges Ergebnis und sind mindestens zwei Auslegungsergebnisse rechtlich vertretbar, geht dies gemäß § 305c Abs. 2 BGB zulasten des Verwenders mit der Folge, dass immer die für den Mieter günstigste Auslegung gilt.

Rz. 1497

Beispiele für unklare Klauseln sind das Verbot der Tierhaltung mit Ausnahme der Haltung von "Kleintieren". In dieser Formulierung zählen zu den Kleintieren auch Kaninchen, weil diese Tierart bei einer kundenfreundlichen Lesart noch zu den Kleintierarten gezählt werden kann.^[2973]

Rz. 1498

Auch die vorgedruckte Alternative, dass für die Betriebskosten "Vorauszahlungen/Pauschalen" zu zahlen sind, entscheidet sich dahingehend, dass in diesem Fall die Pauschale als für den Mieter günstigere Regelung geschuldet ist.^[2974]

[2967] BGH NJW 1981, 117.

[2968] BGH NJW 1988, 558.

[2969] BGH NJW 1978, 1519; NJW 1992, 2309.

[2970] LG Frankfurt WuM 1990, 271.

[2971] LG Freiburg WuM 1982, 74.

[2972] LG Bonn ZMR 1989, 179.

[2973] Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht 12. Aufl. 2015, vor § 535 BGB, Rn 58.

[2974] LG Wiesbaden WuM 1987, 274.