Lexikon / j) Formularklausel im Hinblick auf die Abwicklung des Mietverhältnisses

Rz. 1599

Nach § 546 BGB ist der Mieter verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben. Erfolgt dies nicht, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist. Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist auch möglich, § 556a BGB.

Rz. 1600

Wegen des Rückgabezustandes der Mietsache können die Parteien auch durch Formularklausel Vereinbarungen treffen, etwa wegen fällig gewordener Schönheitsreparaturen oder wegen der Rückgabe der Mieträume in hellen, neutralen Farben, sofern die Mieträume diesen Zustand bei Übergabe an den Mieter aufwiesen. Enthält der Vertrag eine Klausel, nach der der Mieter verpflichtet sein soll, die Mietsache renoviert zurückzugeben, so verstößt diese Klausel gegen § 307 BGB.^[3064]

Rz. 1601

Hat der Mieter die Mietsache mit einer Einrichtung versehen, so ist er grundsätzlich berechtigt, diese Einrichtung bei Vertragsende wegzunehmen, § 539 Abs. 2 BGB. Unter Einrichtung zählen Schlösser, Türen, Schilder, Lichtschalter, Steckdosen, Sanitäreinrichtungen, Raumteiler etc. Für Wohnraummietverhältnisse gilt, dass der Vermieter dieses Wegnahmerecht durch Zahlung einer angemessenen Entschädigung abwenden kann, wenn nicht der Mieter ein berechtigtes Interesse an der Wegnahme hat, § 552 Abs. 1 BGB.

Rz. 1602

Eine Vereinbarung, durch die das Wegnahmerecht ausgeschlossen wird, ist nur wirksam, wenn ein angemessener Ausgleich vorgesehen ist, § 552 Abs. 2 BGB. Somit sind Vereinbarungen auch formularvertraglich wiksam, in denen Modalitäten festgelegt sind, wie mit Einrichtungen des Mieters zu verfahren ist. Hierzu gehört insbesondere die Verpflichtung, die beabsichtigte Wegnahme dem Vermieter anzuzeigen oder ihm die Einrichtung zunächst zur Übernahme anzubieten. Enthalten Formularklauseln eine Anbietpflicht, werden sie allerdings im Hinblick auf § 307 BGB nur wirksam sein, wenn sie ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Wegnahme ausnehmen.^[3065]

Rz. 1603

Ist das Mietverhältnis beendet bzw. ist die Wohnung dem Vermieter zurückgegeben, unterliegen bestimmte Ansprüche der Vertragsparteien der kurzen, sechsmonatigen Verjährung gemäß § 548 BGB. Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren in sechs Monaten von dem Zeitpunkt an, nachdem er die Mietsache zurückerhält, § 548 Abs. 1 BGB. Ansprüche des Mieters auf Aufwendungsersatz oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses, § 548 Abs. 2 BGB.

Rz. 1604

Grundsätzlich können nach § 202 BGB Vereinbarungen über den Beginn der Verjährungsfrist und die Dauer der Verjährung getroffen werden. Wird etwa die Verjährungsfrist zugunsten des Vermieters verlängert, können die Rechte des Mieters so eingeschränkt werden, dass der Vertragszweck gefährdet erscheint.^[3066] Vertreten wird, dass durch Formularklausel die Verjährungsfrist bezüglich der Ansprüche des Vermieters moderat, etwa auf ein Jahr, verlängert werden kann.^[3067] Unbeanstandet dürften auch Klauseln bleiben, die den Beginn der Verjährungsfrist betreffen, wenn die Rechtsverfolgung durch Umstände erschwert wird, die dem Verantwortungsbereich und den Untersuchungsmöglichkeiten des Vermieters entzogen sind. Relevant wird dies, wenn der Mieter dem Vermieter seine neue Adresse nicht mitteilt und diese sich auch nicht durch die Anfrage beim zuständigen Einwohnermeldeamt ermitteln lässt.^[3068]

Rz. 1605

Folgende Klausel soll zulässig sein:

"1. Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache verjähren in einem Jahr von dem Zeitpunkt an, in dem der Vermieter die Mietsache zurückerhält."

2. Teilt der Mieter dem Vermieter seine neue Adresse nicht mit und kann der Vermieter dies auch nicht durch eine Anfrage beim zuständigen Einwohnermeldeamt ermitteln, ist die Verjährung gehemmt, das heißt, wird der Zeitraum, während dessen der Vermieter die Adresse des Mieters nicht in Erfahrung bringen kann, in die Verjährungsfrist nicht mit eingerechnet. Der Vermieter ist in Jahresabständen verpflichtet, die Einwohnermeldeamtsanfrage zu wiederholen. Die Dauer der Hemmung beträgt maximal 5 Jahre. Der Mieter ist verpflichtet, die Kosten der Anfragen zu erstatten.

3. Die Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in 1 Jahr nach Beendigung des Mietverhältnisses.“^[3069]

[3064] BGH NZM 1998, 710.

[3065] Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht 12. Aufl. 2015, § 552 BGB, Rn 13.

[3066] Vgl. zum Meinungsstand: Schmidt-Futterer/Streyl, § 548 BGB, Rn 62; vgl. auch: AG Dortmund, Urt. v. 7.2.2017 – 425 C 6067/16 (für den Fall der Autovermietung).

[3067] Hau, Die Schadensersatzhaftung des Mieters und ihre vertragliche Erweiterung, NZM 2006, 561.

[3068] Hau, Die Schadensersatzhaftung des Mieters und ihre vertragliche Erweiterung, NZM 2006, 561.

[3069] Kandlhard, Die Verlängerung der Verjährung zum Ende ...