Verfahrensgang
AG Aachen (Urteil vom 10.01.2003; Aktenzeichen 4 C 382/02) |
Tenor
Auf die Berufung der Kläger wird das am 10. Januar 2003 verkündete Urteil des Amtsgerichts Aachen – 4 C 382/02 – teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Es wird festgestellt, dass den Klägern die Aufstellung und Installation einer eigenen Waschmaschine mit Warmwasseranschluss an den Warmwasserspeicher des Hauses entsprechend der im Haus betriebenen Gemeinschaftswaschmaschine in ihrer Wohnung Hünefeldstrasse 53 in 52068 Aachen, 1. Obergeschoss links, gestattet ist.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung der Kläger wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen die Kläger zu 1/3 und der Beklagte zu 2/3.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Hinsichtlich des Tatbestandes wird auf die tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts verwiesen, § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO.
Entscheidungsgründe
Die formell zulässige Berufung der Kläger hat in der Sache überwiegend Erfolg.
Auf den Hauptantrag der Kläger ist festzustellen, dass den Klägern die Aufstellung und Installation einer eigenen Waschmaschine in ihrer Wohnung gestattet ist, sofern diese Waschmaschine einen Warmwasseranschluss an den Warmwasserspeicher des Hauses entsprechend der im Haus betriebenen Gemeinschaftswaschmaschine aufweist.
Nach § 535 Abs. 1 BGB neue Fassung hat der Beklagte als Vermieter den Klägern aufgrund des unstreitig bestehenden Mietvertrages den Gebrauch der Mietsache zu gewähren. Zu dem Gebrauch einer Wohnung gehört auch der Betrieb von Haushaltsmaschinen, die in der Wohnung aufgestellt werden können und üblicherweise betrieben werden, wie hier einer Waschmaschine (Palandt, BGB 62. Auflage, § 535 Rz. 22).
Der Beklagte kann sich insoweit nicht auf § 27 Ziffer 3 des Mietvertrages vom 27.11.2001 (Bl. 20 d.A.) in Verbindung mit § 4 der Hausordnung (Bl. 21 d.A.) berufen, wonach dem Mieter die Benutzung der hauseigenen Gemeinschaftswaschmaschine vorgeschrieben ist. Insoweit ist die Kammer der Auffassung, dass diese Klausel als offensichtlich allgemeine Geschäftsbedingungen unwirksam sind, da sie die Kläger als Vertragspartner des die Klausel verwendenden Beklagten entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen (§ 9 AGBG, § 307 BGB neue Fassung). Dies ist für Häuser herkömmlicher Bauweise herrschende Meinung (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht 7. Auflage, § 550 Rz. 27; Sternel, Mietrecht 3. Auflage, Seite 313; Bub-Treier, 3. Auflage, II Rz. 496), und zwar auch dann, wenn eine gemeinschaftliche Waschmaschine vorhanden ist. Soweit in diesem Zusammenhang ein berechtigtes Interesse des Mieters daran anerkennt wurde, seine Wäsche in seinen eigenen Räumen waschen zu können, wann und wie es ihm zeitlich und sachlich erforderlich und passend erscheint (unter Rücksichtnahme auf die üblichen Ruhezeiten), gilt dies grundsätzlich auch für Mieter in einem Passivhaus wie hier. Insbesondere bei den Klägern, bei denen mit drei kleinen Kindern zum einen ständig Wäsche anfällt und zum anderen berücksichtigt werden muss, dass der klagenden Ehefrau die Benutzung der hauseigenen Waschmaschine im Keller mit den dadurch bedingten Abwesenheitszeiten nur möglich sein wird, wenn sie ihre Kinder in der Wohnung unbeaufsichtigt lässt, ist das erhebliche Mieterinteresse an einer wohnungseigenen Waschmaschine offensichtlich. Nach Auffassung der Kammer ist auch in einem ökologisch sicher wünschenswerten Passivhaus das völlige Verbot einer mietereigenen Waschmaschine eine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 9 AGBG, § 307 BGB neue Fassung, zumal – wie noch auszuführen sein wird – durch Vorgaben hinsichtlich der nutzbaren Waschmaschine den berechtigten Interessen des Vermieters und der Mietergemeinschaft in einem solchen Passivhaus nach Auffassung der Kammer ausreichend Rechnung getragen werden kann. Da die vorliegenden Bestimmungen im Mietvertrag und der Hausordnung keine Ausnahmen zugunsten der Mieter vorsehen, sind sie insgesamt nichtig anzusehen. Eine geltungserhaltende Reduktion ist bei allgemeinen Geschäftsbedingungen nach ständiger Rechtsprechung unzulässig, auch liegt eine zulässigerweise teilbare Klausel nicht vor (Palandt, BGB 62. Auflage, Vorbemerkung 8 und 11 vor § 307 BGB neue Fassung).
Danach besteht ein Anspruch der Kläger auf Betrieb einer Waschmaschine in ihrer Wohnung nach § 535 BGB, wobei sich die Gebrauchsgewährungspflicht des Beklagten als Vermieter inhaltlich nach dem Vertragsinhalt und dem Vertragszweck richtet. Die Besonderheiten des hier von dem Beklagten vermieteten „Prima-Klima” Passivhauses mit seinen speziellen Beheizungs- und Belüftungsformen und seiner speziellen Energiesparbewirtschaftung sind in § 1 Ziffer 1 des Mietvertrages erläutert sowie weiter in der Anlage zum Mietvertrag – Wohnen im Passivhaus – „auf Einblick”. Diese Besonderheiten sind Vertragsbestandteil geworden und schränken daher auch den Gebrauchsgewährungsanspruch der Kläger ein, soweit ...