Verfahrensgang
AG Aachen (Urteil vom 05.09.1991; Aktenzeichen 10 C 378/90) |
Tenor
Auf die Berufung des Beklagten wird das am 5. September 1991 verkündete Urteil des Amtsgerichts Aachen – 10 C 378/90 – unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefaßt:
Der Beklagte wird unter Abweisung der Klage im übrigen verurteilt, an den Kläger 1.125,14 DM nebst 4 % Zinsen aus 560,56 DM seit dem 12.1.1990 und 4 % Zinsen aus weiteren 564,58 DM seit dem 3.1.1991 zu zahlen.
Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen zu 17 % der Kläger, zu 83 % der Beklagte.
Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen zu 10 % dem Kläger und zu 90 % dem Beklagten zur Last.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die in formeller Hinsicht unbedenkliche Berufung des Beklagten hat in der Sache selbst lediglich zum Teil Erfolg, während sie überwiegend der Zurückweisung unterliegt.
Dem Kläger steht aus abgetretenem Recht ein Anspruch auf Nachzahlung von Nebenkosten für das Jahr 1985 in Höhe von 560,56 DM nebst Zinsen gegen den Beklagten zu. Für das Jahr 1986 belauft sich der Anspruch auf 564,58 DM nebst Zinsen.
Die Kammer schließt sich zunächst weitgehend den Ausführungen im angefochtenen Urteil an. Soweit sie in einigen Punkten anderer Auffassung als das Amtsgericht ist, wird dies im Nachfolgenden dargelegt werden.
Mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht entschieden, daß der Amspruch für das Jahr 1985 nicht verjährt ist.
Der Anspruch eines Vermieters auf Nachzahlung von Nebenkosten verjährt gemäß § 197 BGB in vier Jahren, beginnend mit dem Schluß des Jahres, in dem der Anspruch aufgrund ordnungsgemäßer Abrechnung fällig geworden ist (OLG Hamm WuM 1982, 72; OLG Frankfurt ZMP 1983, 410; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, III 375). Dies entspricht auch der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der in seinem Rechtsentscheid vom 19.12.1990 (DWW 1991, 44 f.) ausdrücklich klargestellt hat, daß für den Verjährungsbeginn die Fälligkeit eines Anspruchs auch dann maßgebend bleibt, wenn sie von einem zeitlich unbestimmten und unbestimmbaren Ereignis abhängt und der Gläubiger damit auf den Beginn der Verjährungsfrist Einfluß nehmen kann; für den Beginn der Verjährung einer Nebenkostennachforderung des Vermieters gegen seinen Wohnungsmieter ist daher der Zeitpunkt maßgebend, zu dem dem Mieter die Abrechnung zugeht. Der Einwand des Beklagten, Ansprüche auf Nachzahlung von Nebenkosten für das Jahr 1985 seien bereits am 31.12.1985 fällig geworden, erweist sich damit als unzutreffend.
Entgegen der Auffassung des Beklagten sind die Nachzahlungsansprüche des Klägers auch nicht verwirkt.
Zwar kann das Recht des Vermieters auf Nachzahlung von Betriebskosten innerhalb kürzerer Zeit als der Verjährungszeit verwirken wenn er über einen längeren Zeitraum nicht abgerechnet hat, dadurch beim Mieter der Eindruck entstanden ist, er brauche mit Nachzahlungen nicht mehr zu rechnen, der Mieter sich hierauf eingerichtet hat und ihm die verspätete Inanspruchnahme nicht zugemutet werden kann (vgl. BGHZ 25, 51; 67, 56). Da die Verwirkung ein Unterfall der unzulässigen Rechtsausübung wegen widersprüchlichen Verhaltens ist, kommt sie indes nur in Ausnahmefällen in Betracht (vgl. EGH WuM 1984, 127). Der bloße Zeitablauf reicht niemals aus; stets müssen darüber hinaus besondere Umstände vorliegen, die die verspätete Inanspruchnahme des Mieters als gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen (vgl. BGH WPM 1971, 1086; Kammergericht, RE vom 14.8.1981, ZMR 1982, 182). Die für die Erfüllung dieses Umstandsmoments erforderlichen Voraussetzungen sind vorliegend vom Beklagten nicht hinreichend dargetan. So trägt er nicht einmal vor, wann das Mietverhältnis beendet worden ist. Gerade die Frage, ob und gegebenenfalls zu welchem Zeitpunkt das betreffende Mietverhältnis sein Ende gefunden hat, ist aber im Rahmen der Entscheidung über die Verwirkung von Nebenkostennachzahlungsansprüchen von erheblicher Bedeutung, da die Beendigung eines Mietverhältnisses in der Regel Anlaß gibt, bis dahin erlangte Rechtspositionen auch geltend zu machen oder sich vorzubehalten (vgl. hierzu Sternel, a.a.O.; LG Essen WuM 1989, 399; LG Mannheim ZMR 1990, 378 f).
Ebenfalls keinen Erfolg hat der Einwand des Beklagten, der Kläger könne nur solche Nebenkosten geltend machen, die ausdrücklich im Mietvertrag aufgezählt seien; die Bezugnahme auf Anhang 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung sei nur dann zulässig, wenn dieser Anhang dem Mieter auch ausgehändigt worden sei. Vielmehr kann nach dem Rechtsentscheid des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 24. Februar 1984 (abgedruckt in DWW 1984, 73 f), dem sich die Kammer anschließt, der Vermieter die in der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung aufgeführten Betriebskosten mit der mietvertraglichen Regelung, daß für die Betriebskosten gemäß § 27 II. Berechnungsverordnung neben der Miete ein monatlicher Vorauszahlungsbetrag von … DM...