Verfahrensgang
AG Aachen (Urteil vom 19.10.2000; Aktenzeichen 10 C 313/00) |
Tenor
Die Berufung der Klägerin und der Widerbeklagten zu 1) und zu 2) gegen das am 19.10.2000 verkündete Urteil des Amtsgerichts Aachen – 10 C 313/00 – wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten sowie die außergerichtlichen Kosten der Beklagten tragen die Widerbeklagten als Gesamtschuldner zu 9 %, die Klägerin allein zu weiteren 91 %.
Im Übrigen tragen die Parteien ihre außergerichtlichen Kosten selbst.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Gründe
Die in formeller Hinsicht unbedenkliche Berufung der Klägerin sowie des Widerbeklagten zu 2) hat in der Sache selbst keinen Erfolg.
Der Klägerin steht gegen die Beklagte kein Anspruch gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 1. Altern. BGB auf Rückzahlung der von ihr und dem Widerbeklagten zu 2) als Mieter in den Jahren 1996 bis einschließlich Februar 2000 erbrachten Nebenkostenzahlungen zu.
Demgegenüber ist die Widerklägerin berechtigt, auch in dem Zeitraum von März bis Juli 2000 monatliche Vorauszahlungen auf die Nebenkosten zu fordern.
Allerdings haben die Parteien in dem Mietvertrag vom 26.3.92 keine wirksame Regelung bezüglich der von den Mietern zu tragenden Nebenkosten getroffen.
Die Bestimmung in einem Formularmietvertrag, der Mieter habe alle Nebenkosten zu tragen, ist unwirksam, wenn nicht angegeben ist, welche Kosten auf den Mieter abgewälzt werden (vgl. OLG Düsseldorf MDR 1991, 964; LG Mannheim, ZMR 94, 22, AG Neuss ZMR 1994, 571). Eine Auslegung, dass der Mieter die Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 der II. BV zu tragen hat, ist mangels Bestimmtheit der getroffenen Vereinbarung grundsätzlich nicht möglich.
Soweit die Klägerin mit dem Widerbeklagten zu 2) aber in der Vergangenheit die Nebenkostenabrechnungen akzeptiert hat, indem sie entweder – so in den Jahren 1997 und 1998 – Nachzahlungen erbracht oder aber Gutschriften bzw. Verrechnungen zu ihren Gunsten hingenommen hat, liegt ein Anerkenntnis des Saldos vor.
Zwar ist bei Zahlungen auf eine Rechnung nicht in jedem Fall ein deklaratorisches Schuldanerkenntnis anzunehmen (vgl. BGH NJW 1995, 3311). Vorliegend ist jedoch der Charakter des Mietverhältnisses als Dauerschuldverhältnis mit fortlaufenden Leistungen zu berücksichtigen, bei dem die Leistungen des Mieters auf die Betriebskosten nur Vorauszahlungen sind, über deren Berechtigung erst durch die späteren Nebenkostenabrechnungen entschieden wird. Durch die Verpflichtung zur Abrechnung über eine abgeschlossene Periode wird bezweckt, endgültige Klarheit und Einvernehmen über die entstandenen Kosten in dem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum zu erzielen (vgl. Klas, WuM 1994, 595, 596). Beide Seiten haben dabei ein Interesse an alsbaldiger Klarheit über die Verpflichtungen aus einem abgeschlossenen Abrechnungszeitraum.
Übersendet der Vermieter eine von ihm erstellte Abrechnung , so darf der Mieter daher davon ausgehen, dass diese erstellt worden ist aufgrund einer abschließenden Prüfung der berücksichtigten Positionen, der Vermieter wiederum darf bei anschließender Akzeptierung der Abrechnung davon ausgehen, dass diese geprüft und für richtig befunden worden ist. Dementsprechend kommt zwischen den Mietvertragsparteien ein schuldbestätigender Vertrag bezüglich der geltend gemachten Forderung zustande mit der Folge, dass beide Seiten mit der Geltendmachung von tatsächlichen oder rechtlichen Einwendungen ausgeschlossen sind, die sie kannten oder die sie aufgrund des Inhaltes der Abrechnung und des Mietvertrages hätten kennen müssen (OLG Hamburg WuM 1991, 598; LG Lüneburg MDR 1979, 759; LG Aachen WuM 1987, 50; LG Marburg ZMR 1980, 153; Klas WuM 1994, 595, 596; Langenberg Betriebskostenrecht, 2. Auflage, Rn. 101 ff; Staudinger, – Emmerich BGB 1995 – §§ 535, 536 Rn. 135; Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete, 6. Auflage, § 43, 6).
Einschränkender Ansicht zufolge (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Auflage, Rn. 816 f.)gilt der Einwendungsausschluss zwar dann nicht zu Lasten des Mieters, wenn die Unrichtigkeit der Abrechnung eine positive Vertragsverletzung des Vermieters darstellt und der Mieter keinen Anlaß hatte, dem Vermieter zu mißtrauen. Anhaltspunkte dafür, dass vorliegend eine positive Vertragsverletzung gegeben ist, sind jedoch weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.
Soweit demgegenüber nach einer Mindermeinung (vgl. LG Kassel WuM 1999, 705; LG Stuttgart WuM 1988, 84) der Mieter jedenfalls die auf rechtsgrundlos in die Abrechnung eingestellte Positionen entfallenden Kosten zurückfordern können soll, weil der Mieter nur die rechnerische Richtigkeit, nicht aber die rechtliche Umlagefähigkeit überprüfe, vermag diese Ansicht nicht zu überzeugen. Da in der die Fälligkeit begründenden Abrechnung als notwendige Mindestangabe alle berücksichtigen Betriebskosten aufgeführt sein müssen, vermag der Mieter auch die Umlagefähigkeit zu prüfen.
Ob und inwieweit der Mieter von der ihm angebotenen Prüfungsmöglichkeit Gebrauch macht, obliegt daher allein dessen Entscheidung im...