Entscheidungsstichwort (Thema)
Mieterhöhung bei Tiefgarageneinstellplätzen
Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
1. Die Ortsüblichkeit der Miete für einen Einstellplatz in einer Tiefgarage muß nicht in jedem Fall durch die Angabe von Vergleichsobjekten nachgewiesen werden.
2. Zitierung: Entgegen LG Aachen, 1981-11-20, 3 S 279/81.
Gründe
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Die Klägerin hat einen Anspruch auf Mietzinszahlung für den von dem Beklagten angemieteten Einstellplatz in der Tiefgarage J.-Str. 8 in A. im zuerkannten Umfang. Die Klägerin kann nämlich mit Wirkung v. 1.11.1980 an Zahlung eines Mietzinses von 70,- DM monatlich und mit Wirkung v. 1.8.1982 an eine Zahlung von 87,50 DM monatlich verlangen. In diesem Umfang hat die Klägerin wirksam den Mietzins erhöht.
Die Klägerin kann nach § 3 Abs. 3 des zwischen den Parteien bestehenden Garagenmietvertrages den "Mietzins in Zukunft im Rahmen der Ortsüblichkeit bis zur Höhe eines die Kosten deckenden Mietzinses" anheben. Dies hat die Klägerin im dargelegten Umfange durch ihre Schreiben v. 8.10.1980 bzw. 29.6.1982 getan. Diese waren entgegen der Auffassung des AG hinreichend bestimmt und nachprüfbar. Die gegenteilige Auffassung des AG beruht darauf, daß nicht hinreichend zwischen den Anforderungen an das Erhöhungsverlangen selbst und dessen Begründetheit unterschieden wird. Selbst der Beklagte hat im Laufe des Rechtsstreites nur Einwände gegen die Begründetheit des Erhöhungsverlangens vorgebracht. Er hat dagegen nicht behauptet, daß die Erhöhungsverlangen zu unbestimmt oder nicht nachprüfbar gewesen seien. Daß die Erhöhungsschreiben der Erläuterung bedurften und Änderungen - zum Teil auf Verlangen des Beklagten - vorgenommen wurden, steht dem nicht entgegen. Bei einer so komplexen Materie wie der Berechnung einer Kostenmiete kann ein Erhöhungsverlangen nicht bereits deshalb als unwirksam angesehen werden, weil die Berechnung nicht in allen Punkten unmittelbar einleuchtend ist und möglicherweise den einen oder anderen sachlichen Fehler enthält.
Die Erhöhungsverlangen der Klägerin sind nicht deshalb unbegründet, weil die Klägerin keine geeigneten Vergleichsobjekte benannt hat. Die Kammer folgt nicht der Auffassung der 3. Zivilkammer des LG Aachen im rechtskräftigen Urteil v. 20.11.1981 (3 S 279/81), wonach zum Nachweis der Ortsüblichkeit drei vergleichbare Tiefgaragen durch die Klägerin zu benennen sind. Dieses Urteil hat für den an jenem Verfahren nicht beteiligten Beklagten keine Rechtskraftwirkung, § 325 Abs. 1 ZPO. Wie sich im Laufe des Rechtsstreites herausgestellt hat, gibt es keine der Tiefgarage der Klägerin in der J.-Str. 8 vergleichbaren Tiefgaragen in A. Dies liegt zum einen daran, daß die sonstigen in der Innenstadt liegenden Tiefgaragen durchweg gewerblich betrieben werden, was bereits zu einer anderen Kostenstruktur führt. Demgegenüber sind nichtgewerbliche Tiefgaragen außerhalb des Innenstadtbereiches schon aufgrund ihrer Lage nicht mit der Tiefgarage der Klägerin vergleichbar. Das beruht nicht nur darauf, daß im Innenstadtbereich grundsätzlich die Grundstückspreise erheblich höher sind, was vorliegend möglicherweise durch den verlorenen Zuschuß seitens der Stadt A. ausgeglichen sein könnte. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, daß im Innenstadtbereich eine wesentlich größere Nachfrage nach Parkmöglichkeiten besteht bei einem relativ geringeren Angebot, so daß eine Unterversorgung mit Parkmöglichkeiten besteht, die so außerhalb der Innenstadt nicht existiert. Außerhalb der Innenstadt gelegene Tiefgaragen unterliegen daher bei der geringeren Nachfrage einem anderen Kostendruck als im Innenstadtbereich gelegene Tiefgaragen.
Des weiteren liegt bei der Tiefgarage der Klägerin die Besonderheit vor, daß zwischen den Parteien ein auf unbefristete Zeit und unkündbar abgeschlossener Mietvertrag besteht. Alle diese Besonderheiten, die letztlich darauf beruhen, daß die Tiefgarage der Klägerin im Sanierungsgebiet der Stadt A. liegt und somit besonderen Regelungen unterliegt, führen dazu, daß die Tiefgarage der Klägerin mit anderen Garagen nicht vergleichbar ist. Diese besondere Situation ist von den Parteien offenbar bei Abschluß des Mietvertrages nicht bedacht worden. Der Vertrag ist daher ergänzend dahingehend auszulegen, wie die Parteien die Frage der Mieterhöhung geregelt haben würden, wenn ihnen die Problematik der Vergleichbarkeit bekannt gewesen wäre. Mangels anderer Anhaltspunkte muß davon ausgegangen werden, daß die Parteien unter diesen Umständen auf das Kriterium der Ortsüblichkeit verzichtet und allein auf die Kostenmiete abgestellt haben würden.
Selbst wenn man aber das Kriterium der Ortsüblichkeit nach den geschilderten Gründen nicht für gänzlich untauglich ansehen wollte, so würde dies vorliegend doch nicht zu einem anderen Ergebnis führen. Entgegen der Auffassung der 3. Zivilkammer des LG Aachen in dem bereits zitierten Urteil kann jedenfalls nicht angenommen werden, daß die Formulierung "im Rahmen der Ortsüblichkeit"...