Entscheidungsstichwort (Thema)
Erhöhung des Mietzinses; Mieterhöhung. Frist zur Klageeinreichung un Begründung
Orientierungssatz
1. Für die Einhaltung der Frist nach MietHöReglG § 2 Abs 3 reicht die Einreichung der Klage bei Gericht und Zahlung des Gerichtskostenvorschusses.
2. Auch die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens durch Beibringung des Gutachtens eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen hat den Anforderungen des MietHöReglG § 2 Abs 1 Nr 2 zu entsprechen.
Tatbestand
Die Beklagten sind seit dem 1.4.1970 Mieter einer Wohnung im Haus L.-Straße in S. (OT L.), welches dem Kläger gehört. Im Mietvertrag ist ein monatlicher Mietzins von 270,-- DM für die 71 qm große Wohnung vereinbart. Mit Schreiben vom 16.3.1976 hat der Kläger eine Erhöhung des Mietzinses auf 350,-- DM monatlich verlangt und sich hierfür zur Begründung auf das von ihm beigebrachte Gutachten des Sachverständigen H. vom 18.12.1974 nebst Ergänzungsgutachten vom 9.2.1976 bezogen.
Im erstgenannten Gutachten hat der Sachverständige zunächst Lage und Ausstattung der an die Beklagten vermieteten Wohnung beschrieben. Wegen der Bestimmung des Mietwertes ist ausgeführt: "Mir sind auf Grund meiner umfangreichen gutachterlichen Tätigkeit zahlreiche Mieten ähnlicher Wohnungen in vergleichbaren Lagen bekannt. Unter Berücksichtigung der Lage des Grundstücks sowie der Größe und Ausstattung der Wohnungen beträgt der angemessene Mietwert der Wohnung ... 337,25 DM".
Im Ergänzungsgutachten vom 9.2.1976 wird nach Ausführungen zur Lage und Beschreibung des Grundstückes L. und einer Beschreibung der Wohnung unter Abschnitt C zum Mietwert fortgefahren:
"Für die Begründung der nachstehenden Mietwertmittlung werden die Mieten von folgenden Objekten genannt:
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R., A. Straße |
1975 |
75,- |
4,87 |
B., K.-Weg |
1974 |
-,- |
5,-- |
W., Auf d R. |
1975 |
81,74 |
4,89 |
E., A. B. |
1975 |
79,-- |
4,94 |
W., Kl H. Straße |
1975 |
73,-- |
5,29 |
L., H. Straße |
1975 |
68,-- |
5,16 |
B., K.-Straße |
1975 |
49,-- |
4,86 |
Mittlerer Mietwert 35,01 DM / 7 |
5,-- DM. |
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Die L.-Straße gehört durch die Lage in unserem Ortsgebiet sowie den vorhandenen Läden zu den bevorzugten Wohnlagen in L. . Unter Berücksichtigung der Lage der Grundstücke sowie der Größe und Ausstattung der Wohnungen beträgt der angemessene Mietwert der Wohnungen je Quadratmeter Wohnfläche im Mittel 5,-- DM zuzüglich umlagefähiger Nebenkosten".
Über die Bezugnahme auf diese beiden Gutachten hinaus enthält das Erhöhungsschreiben vom 16.3.1976 keine weiteren Angaben tatsächlicher Art.
Der Kläger hat in der ersten Instanz vorgetragen, daß die Beklagten seit Mietbeginn zu einem unveränderten Mietpreis wohnten und deshalb eine Erhöhung jetzt berechtigt sei; andere Mieter des Hauses hätten daher bereits zugestimmt.
Der Kläger hat beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der Miete für die von ihnen genutzte Wohnung von 270,-- DM auf 350,-- DM mit Wirkung ab 1. April 1976 zuzustimmen.
Die Beklagten haben beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie haben vorgetragen, das Erhöhungsschreiben vom 16.3.1976 sei rechtsunwirksam, weil es für die Vergleichsobjekte an nachprüfbaren Angaben in dem Gutachten fehle, insbesondere zur Ausstattung der Vergleichswohnungen; eine ortsübliche Vergleichsmiete sei auch nicht aus dem rechnerischen Durchschnitt aus verschiedenen Mietobjekten zu ermitteln. Schließlich könne auf Grund der gesetzlichen Klagefristen eine Mieterhöhung allenfalls zum 1.7.1976 verlangt werden.
Das Amtsgericht hat in dem am 11. Oktober 1976 verkündeten Urteil, auf dessen Tatbestand nebst Entscheidungsgründen Bezug genommen wird, der Klage im wesentlichen stattgegeben; lediglich hinsichtlich des frühestmöglichen Erhöhungszeitpunktes ist entgegen dem klägerischen Antrag der 1.7.1976 anerkannt worden. Das Amtsgericht hält das Erhöhungsverlangen für begründet und den höheren Mietzins ortsüblicher Vergleichsmieten als hinreichend nachgewiesen.
Gegen dieses Urteil haben die Beklagten formgerecht und fristgerecht am 1. November 1976 Berufung eingelegt und diese am selben Tag auch begründet.
Die Beklagten meinen, daß das Gutachten nicht als begründet anzusehen sei und folglich auch nicht daraufhin nachgeprüft werden könne, ob die verlangte Miete der ortsüblichen Vergleichsmiete entspreche; im übrigen fehle es an der Vergleichbarkeit der aufgeführten Wohnungen.
Die Beklagten beantragen,
das angefochtene Urteil aufzuheben und die Klage abzuweisen.
Der Kläger beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Wegen weiterer Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung ist statthaft und wegen Unzulässigkeit der erhobenen Klage auch begründet.
Dabei ergab sich die Unzulässigkeit der Klage allerdings nicht schon daraus, daß die Klage erst 3 Tage nach Ablauf der viermonatigen Frist gemäß § 2 MHRG, nämlich am 3.8.1976, den Beklagten zugestellt worden ist. Bereits innerhalb des gesetzlich für eine Klage vorgesehenen Zeitraumes war diese am 19.7.1976 bei Gericht eingegangen und der Gerichtskostenvors...