Entscheidungsstichwort (Thema)
Mindestangaben eines Mieterhöhungsschreibens; Mieterhöhung. Begründung und Klagefrist
Orientierungssatz
1. Die Grundsätze der demnächstigen Zustellung gem ZPO § 496 Abs 3, ZPO § 261 Abs 3 gelten auch für Klagen auf Mieterhöhung.
2. Das einem Mieterhöhungsverlangen beigefügte Gutachten eines Sachverständigen muß die Angaben enthalten, die das Gesetz nach MietHöReglG § 2 hinsichtlich der vergleichbaren Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Vergleichswohnungen genannt hat.
Tatbestand
Die Beklagten sind Mieter einer Dreizimmerwohnung im Hause des Klägers in ... , gemäß Mietvertrag vom 12.1.1970. Die Miete betrug 270,-- DM. Der Kläger hat die Beklagten mit Schreiben vom 16.3.1976 zur Zahlung einer Miete von 350,-- DM ab 1.4.1976 aufgefordert. Er hat sich zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf die Gutachten der Architekten ... und ... vom 18. Dezember 1974 und das Ergänzungsgutachten des Architekten ... vom 9. Februar 1976 berufen. Mit Schreiben vom 8.4.1976 des Prozeßbevollmächtigten der Beklagten erklärten die Beklagten sich bereit, ab 1.7.1976 statt der begehrten Mieterhöhung auf 5,-- DM pro qm einer solchen von 4,50 DM pro qm zuzustimmen. Mit Schreiben des Prozeßbevollmächtigten des Klägers vom 3.5.1976 machte dieser ein anderweitiges Vergleichsangebot. Die Klage auf Zustimmung zu einer Erhöhung von 270,-- DM auf 350,-- DM ist am 19. Juli 1976 bei Gericht eingegangen. Der angeforderte Prozeßkostenvorschuß ist am 28.7.1976 eingezahlt und die Klage am 7.8.1976 zugestellt worden.
Der Kläger hat vorgetragen, die meisten Mieter der Häuser L.straße hätten die Mieterhöhung akzeptiert.
Der Kläger beantragt,
die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, einer Erhöhung der Miete für die von ihnen genutzte Wohnung in S. L.straße, 1. Geschoß links von bisher 270,-- DM auf 350,-- DM mit Wirkung ab 1. April 1976 zuzustimmen.
Die Beklagten haben beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie haben vorgetragen, es sei zu prüfen, ob die Klagefrist gewahrt sei. Eine Erhöhung könne frühestens ab 1.7.1976 verlangt werden. Die Vergleichsmiete lasse sich jedoch nicht durch Bildung des rechnerischen Mittels aus verschiedenen Mieten errechnen. Die Vergleichbarkeit werde bestritten. Nur zehn von 32 Parteien hätten aus freien Stücken dem Mieterhöhungsverlangen zugestimmt.
Das Amtsgericht hat die Klage durch das am 9. November 1976 verkündete Urteil als unzulässig abgewiesen mit der Begründung, die Klagefrist des § 2 Abs 3 WKSchG sei nicht eingehalten. Die Klage hätte bis zum 31.7.1976 erhoben werden müssen. Sie sei den Beklagten aber erst am 7.8.1976 zugestellt worden.
Mit der Berufung rügt der Kläger, das Amtsgericht habe die Vorschrift des § 496 III ZPO übersehen.
Der Kläger beantragt,
unter Abänderung des angefochtenen Urteils nach den Schlußanträgen erster Instanz zu erkennen.
Die Beklagten beantragen,
die Berufung zurückzuweisen.
Sie stimmen der Ansicht des Klägers zu, meinen jedoch, die Klage sei unzulässig, weil das Erhöhungsverlangen mangels ausreichender Begründung des Gutachtens nicht wirksam sei. Jedenfalls sei die Klage sachlich nicht begründet.
Entscheidungsgründe
Die Berufung ist zulässig. Sie ist jedoch nicht begründet.
I.
Zwar hat das Amtsgericht übersehen, daß die Klage unter Anwendung der Grundsätze der "demnächstigen Zustellung" gem §§ 496 III, 261b Abs 3 ZPO an und für sich rechtzeitig erhoben ist. Diese Grundsätze gelten auch für Klagen auf Mieterhöhung.
Die Kammer schließt sich insoweit der in den Urteilen des Landgerichts Hannover vom 10.11.1976 - 16 S 201/76 - und vom 28.12.1976 - 8 S 307/76 - vertretenen Ansicht an. Hier lief die Frist am 31.7.1976 ab. Die Klage ist vorher eingereicht. Auch der Vorschuß ist noch rechtzeitig gezahlt. Die Zustellung am 7.8.1976 ist dann als "demnächst" erfolgt anzusehen.
II.
Dennoch hat das Amtsgericht die Klage im Ergebnis zutreffend als unzulässig abgewiesen. Es liegt nämlich kein wirksames Mieterhöhungsverlangen des Klägers vor. In den dem Mieterhöhungsverlangen beigefügten Gutachten fehlt es an der ausreichenden Bestimmtheit der Vergleichswohnungen. In dem Gutachten müssen die Angaben enthalten und erörtert sein, die das Gesetz in § 2 Abs 1 Nr 2 MHRG hinsichtlich der vergleichbaren Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage der Vergleichswohnungen genannt hat. (vgl LG Hannover, Urt vom 28.12.1976, - 8 S 307/76 - ; LG Freiburg, ZMR 76/152 und AG Darmstadt, WM 76/32). Zwar verneinen demgegenüber Schopp in ZMR 75/102 und Weimar in WM 76/89 die unbedingte Notwendigkeit der Angabe von entsprechenden Merkmalen im Gutachten. Die Kammer schließt sich jedoch der Auffassung der oben bezeichneten Gerichte an. So ist nämlich einmal bedeutsam, daß in der amtlichen Begründung zu § 2 MHG allgemein ausgeführt wird, "daß die Angaben für die Mieter nachprüfbar sein müssen" (BT Drucks 7/2011). Dies bedeutet, daß auch in dem Fall, daß der Vermieter sein Erhöhungsverlangen auf ein beigefügtes Gutachten stützt, in diesem Gutachten tatsächliche Angab...
Dieser Inhalt ist unter anderem im Deutsches Anwalt Office Premium enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen