Entscheidungsstichwort (Thema)
Anforderungen an den Inhalt einer Eigenbedarfskündigung
Orientierungssatz
Erklärt der Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarfs, muß er in seinem Kündigungsschreiben die den Eigenbedarf begründenden Umstände so konkret darlegen, daß der vorgetragene Tatsachenstoff den Mieter in der Lage versetzt, die Berechtigung der Kündigung wenigstens überschlägig zu beurteilen. Die Mitteilung, ein naher Angehöriger (hier: Sohn) werde in absehbarer Zeit seinen Dienst in der Nähe antreten und mitsamt seiner Familien an den Wohnort des Mieters umziehen, ist nicht hinreichend substantiiert. Es hätte zumindest einer konkreter Darlegung über die Größe der Familie und des voraussichtlichen Zeitrahmens für den Wohnortwechsel sowie über den künftigen beruflichen Einsatzort bedurft.
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 27.08.1993 verkündete Urteil des Amtsgerichts Arnsberg (Aktenzeichen: 14 C 100/93) abgeändert:
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kläger tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung der Beklagten hat auch in der Sache selbst Erfolg. Das Amtsgericht hat der Klage zu Unrecht stattgegeben. Die Kläger können entgegen der Auffassung des Amtsgerichts jedenfalls zur Zeit nicht gemäß den §§ 556 Abs. 1, 985 BGB die Räumung und Herausgabe ihres den Beklagten vermieteten Hausgrundstücks ... verlangen. Die mit Schreiben vom 26.06.1992 erklärte Kündigung der Kläger ist unwirksam und hat nicht zu einer Beendigung des zwischen den Parteien bestehenden Mietverhältnisses geführt.
Nachhaltige Bedenken gegen die Wirksamkeit der Kündigung vom 26.06.1992 ergeben sich hier -- ohne daß es insoweit einer abschließenden Entscheidung bedarf -- bereits aus dem Umstand, daß die Kündigung ausweislich des in Kopie überreichten Kündigungsschreibens vom 26.06.1992 zwar von dem Kläger namens beider im Mietvertrag als Vermieter des Objektes aufgetretenen Ehegatten ausgesprochen, abschließend aber allein von dem Kläger, nicht auch von seiner Ehefrau unterzeichnet worden ist. Es ist jedoch anerkannt, daß bei einer Personenmehrheit auf Mieter-oder Vermieterseite eine Kündigung von allen Kündigenden gegenüber allen Kündigungsempfängern ausgesprochen werden muß. Aus diesem Grund muß die Kündigungserklärung zumindest im Namen aller Kündigenden unter Angabe eines gegebenenfalls bestehenden Vertretungsverhältnisses erklärt werden, da sie andernfalls unwirksam ist (vgl. Schmidt/Futterer/Blank, Mietrecht von A -- Z, Seite 234 unter Hinweis auf: LG Berlin WM 1979, 25). Daß hier der klagende Ehemann zum Ausspruch der Kündigung vom 26.06.1992 von seiner Ehefrau bevollmächtigt war, ist weder vorgetragen noch ersichtlich.
Abgesehen von den vorstehend aufgezeigten Bedenken steht der Wirksamkeit der mit Eigenbedarf im Sinne des § 564 b Abs. 2 Ziff. 2 BGB begründeten Kündigung der Kläger vom 26.06.1992 aber auch entscheidend entgegen, daß in ihr die Voraussetzungen für eine ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfs, nämlich ein berechtigtes Interesse der Kläger als Vermieter an einer Beendigung des Mietverhältnisses mit den Beklagten, nicht hinreichend dargetan worden ist.
Bei der rechtlichen Beurteilung des Kündigungsschreibens der Kläger ist hier zu beachten, daß gemäß § 564 b Abs. 3 BGB als berechtigte Interessen im Rahmen des § 564 b BGB nur die Gründe Berücksichtigung finden können, die im Kündigungsschreiben selbst angegeben sind. Die Angaben der Kündigungsgründe wird durch die Bestimmung des § 564 b Abs. 3 BGB damit zu einem Wirksamkeitserfordernis der Kündigung erhoben (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Auflage IV Rdz. 101). Zwar ist in Rechtsprechung und Literatur im einzelnen streitig, ob die Kündigungsgründe bereits im Kündigungsschreiben derart substantiiert angegeben werden müssen, daß sich aus ihnen schlüssig die Berechtigung der Kündigung ergibt (so u.a.: LG Osnabrück, WM 1974, 29 f; LG Mannheim, MDR 1976, 403; Staudinger, BGB, 12. Aufl. § 564 a Rdn. 18; § 564 b Rdn. 122, 123 m.w.N.; RGRK, BGB, § 564 b Rdn. 35), oder ob es ausreicht, wenn das Kündigungsschreiben den aus Sicht des Vermieters maßgeblichen Sachverhalt jedenfalls so ausführlich bezeichnet, daß er im Fall eines Rechtsstreits identifiziert und von anderen Lebenssachverhalten unterschieden werden kann (so die Rechtsentscheide des BayrObLG NJW 1981, 2197 ff. m.w.N.; ZMR 1985, 96 f.). Selbst nach der nur relativ geringe Anforderungen stellenden Rechtsprechung des BayrObLG (a.a.O.) ist aber zu fordern, daß schon im Kündigungsschreiben selbst "konkrete Angaben" gemacht werden (BayrObLG ZMR 1985, 97). Auch wenn hiernach keine "überhöhten Anforderungen" gestellt werden dürfen, so muß doch jedenfalls bereits der mit dem Kündigungsschreiben vorgetragene Tatsachenstoff den Mieter in die Lage versetzen, seine Rechtsposition -- d.h. die Berechtigung der Kündigung sowie die Erfolgsaussichten einer hiergegen beabsichtigten Rechtsverteidig...