Verfahrensgang
AG Werl (Urteil vom 09.12.2013; Aktenzeichen 4 C 525/13) |
Tenor
Die Berufung des Verfügungsklägers gegen das am 09.12.2013 verkündete Urteil des Amtsgerichts Werl (Az.: 4 C 525/13) wird auf seine Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
I.
Der Verfügungskläger begehrt im Wege des einstweiligen Rechtsschutzes die Räumung und Herausgabe einer Wohnung im Erdgeschoss des Hauses C.Straße in X. vom Verfügungsbeklagten.
Die Immobilie, in der sich diese Wohnung befindet, wurde mit notariellem Vertrag vom 28.6.2011 vom Verfügungskläger an den Verfügungsbeklagten verkauft. Später wurde ihm auch der Besitz eingeräumt. Zu einer Änderung des Grundbucheintrages ist es bislang jedoch nicht gekommen. Der Verfügungsbeklagte vermietete die Wohnung an Frau N. Y. Am 8.4.2013 erklärte der Verfügungskläger den Rücktritt von dem zwischen den Parteien geschlossenen Kaufvertrag. Über die Wirksamkeit des Rücktritts herrscht Streit. Das Landgericht Arnsberg hat durch Urteil vom 27.11.2013, das noch nicht rechtskräftig ist, eine Klage des Verfügungsbeklagten auf Feststellung der Unwirksamkeit des Rücktritts abgewiesen (AZ: 1 O 227/13).
Daneben erwirkte der Verfügungskläger vor dem Amtsgericht Werl einen Räumungstitel gegen Frau N. Y. (AZ: 4 C 362/13). Die Vollstreckung aus diesem Urteil am 29.10.2013 scheiterte daran, dass Frau Y. zu diesem Zeitpunkt bereits nicht mehr in der Wohnung lebte, stattdessen aber der Verfügungsbeklagte.
Wegen der weiteren Feststellungen wird auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO).
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die Voraussetzungen der allein in Betracht kommenden Norm des § 940a Abs. 2 ZPO lägen nicht vor. Insbesondere sei nicht feststellbar, dass der Verfügungskläger in das Mietverhältnis zwischen dem Verfügungsbeklagten und Frau Y. eingetreten sei, da anhand des Sachvortrages des Verfügungsklägers die Wirksamkeit des Rücktritts vom Kaufvertrag nicht beurteilt werden könne. Dem Verfügungskläger stehe auch kein Anspruch gemäß § 985 BGB oder aus Besitzstörung zu. Eine Ausweitung der Vorschrift des § 940a Abs. 2 ZPO auf Fälle der vorliegenden Art sei nicht angezeigt. Zudem sei zu beachten, dass eine Entscheidung zulasten des Verfügungsbeklagten hier einer Vorwegnahme der Hauptsache im Rechtsstreit um die Wirksamkeit des Rücktritts des Verfügungsklägers gleich käme.
Mit der gegen diese Entscheidung gerichteten Berufung macht der Verfügungskläger sein Räumungsbegehren weiterhin in vollem Umfang geltend. Er vertritt die Ansicht, das Amtsgericht habe zu Unrecht einen Räumungsanspruch nach § 940a Abs. 2 ZPO verneint. Sämtliche Tatbestandsvoraussetzungen der Norm lägen vor. Die Norm verlange nicht, dass der Gläubiger auch tatsächlich der Vermieter der Person gewesen sein müsse, gegen die der Räumungstitel vorliege.
Der Verfügungskläger beantragt,
den Verfügungsbeklagten unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Werl zu verurteilen, die von ihm bewohnte Wohnung im Hause C.-Straße in X., gelegen im Erdgeschoss, bestehend aus drei Zimmern (Wohn-/Esszimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer), Küche, Bad nebst dazu gehörenden Nebenräumen wie Keller, Garage, Einstellplatz zu räumen und an ihn herauszugeben.
Der Verfügungsbeklagte beantragt,
die Berufung zurückzuweisen.
Der Verfügungsbeklagte verteidigt die Rechtsauffassung des Amtsgerichts unter Wiederholung und Vertiefung seines erstinstanzlichen Vortrages. Er vertritt die Ansicht, insbesondere sei zu berücksichtigen, dass es sich bei dem Verfügungsbeklagten nicht um eine dritte Person ohne jedwede vertragliche Beziehung mit dem Verfügungskläger handele, sondern um den Käufer der Immobilie.
Entscheidungsgründe
II.
Die zulässige Berufung ist unbegründet. Dem Verfügungskläger steht jedenfalls kein im Wege der einstweiligen Verfügung durchsetzbarer Räumungsanspruch gegenüber dem Verfügungsbeklagten zu.
Zunächst fehlt es bereits an der hinreichenden Glaubhaftmachung eines Verfügungsanspruchs.
Ein Herausgabeanspruch gemäß § 546 Abs. 2 BGB besteht nicht. Voraussetzung dafür wäre, dass die Mieterin der Wohnung, Frau Y., Mieterin des Verfügungsklägers gewesen wäre. Ein Mietvertrag wurde aber nur zwischen Frau Y. und dem Verfügungsbeklagten abgeschlossen (Bl. 34-41 der Beiakte AG Werl 4 C 362/13). In diesen Mietvertrag ist der Verfügungskläger nicht gemäß § 566 Abs. 1 BGB eingetreten, da nie ein Eigentumswechsel stattgefunden hat. Der Eintritt in das Mietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB ist an den dinglichen Veräußerungsakt gekoppelt (Palandt-Weidenkaff, § 566, Rn. 16). Der Verfügungsbeklagte war nie Eigentümer der Immobilie, da noch keine Eintragung im Grundbuch stattgefunden hat. Ihm war lediglich entsprechend der Regelungen im notariellen Kaufvertrag der Besitz eingeräumt worden.
Ein Anspruch gemäß § 861 Abs. 1 BGB scheitert bereits daran, dass der Verfügungskläger nicht unmittelbarer Besitzer der Wohnung war. Ein Anspr...