Verfahrensgang
AG Würzburg (Urteil vom 22.06.2023; Aktenzeichen 30 C 31/23 WEG) |
Tenor
1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Würzburg vom 22.06.2023, Az. 30 C 31/23 WEG, wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das in Ziffer 1 genannte Urteil des Amtsgerichts Würzburg ist ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.
4. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.
Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 32.812,50 EUR festgesetzt.
Tatbestand
I)
Wegen der Feststellungen zur Tatsachengrundlage wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil des Amtsgerichts Würzburg vom 22.06.2023 (Bl. 39–55 d. A. 30 C 31/23 WEG) Bezug genommen.
Im Endurteil vom 22.06.2023 erklärte das Amtsgericht Würzburg die in der Eigentümerversammlung der Beklagten (Wohnungseigentümergemeinschaft WEG … Würzburg) vom 07.12.2022 zu TOP 3 gefassten Beschlüsse 10/2022,11/2022 und 12/2022 für ungültig. Die Ungültigkeitserklärung begründete das Gericht damit, dass die angefochtenen Beschlüsse nicht ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne der §§ 18 Abs. 2 Nummer 1 und 19 WEG entsprechen würden.
Weiter führte das Gericht aus, dass die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 07.12.2022 nicht nur deklaratorischer Natur seien, sondern eine Änderung des Verteilungsschlüssels vorläge und eine Zustimmung des Verwalters nach § 13 Abs. 3 der Teilungserklärung vom 18.05.1978 sowie das Bewusstsein der Wohnungseigentümer, eine Änderung der Kostenverteilung vorzunehmen, erforderlich wäre. An beidem würde es fehlen. Das Amtsgericht zog in seiner Argumentation eine frühere Auslegung der Teilungserklärung vom 18.05.1978 durch das Amtsgericht Würzburg vom 08.08.1988 (Amtsgericht Würzburg in einem anderen Verfahren (UR II 40/88), Anlage K3) und durch das Landgericht Würzburg vom 07.06.1989 (Anlage K 4) heran und nahm zudem eine umfangreiche eigene Auslegung der streitgegenständlichen Teilungserklärung vor (vgl. Bl. 49–51 d. A. 30 C 31/23 WEG). Eine Gesamtschau der Auslegungskriterien (Systematik sowie Sinn und Zweck) führe dazu, dass es sich bei der Verwendung der Wörter „Alle Kosten” lediglich um eine Formulierungsschwäche handele und dahingehend zu interpretieren sei, dass sich der nachträglich eingefügte Passus ausschließlich auf die „allgemeinen Betriebskosten” beziehe. § 13 Abs. 2 der Teilungserklärung sei deshalb so zu verstehen, dass ausschließlich die allgemeinen Betriebskosten für die Aufzüge von den Wohnungseigentümern der Wohnungen Nr. 1 bis 32 zu tragen seien, jedoch nicht alle „Kosten” (Modernisierung, Instandhaltung, Sanierung) der Aufzugsanlage. Für alle anderen Kosten, die nicht zu den allgemeinen Betriebskosten für die Aufzugsanlage gehören, gelte der normale Verteilungsschlüssel nach § 13 Abs. 1 der Teilungserklärung. Da die Kostenregelung in Beschluss 10/2022 nicht der Teilungserklärung entspreche und bei den Wohnungseigentümern zum Zeitpunkt der Beschlussfassung kein Bewusstsein zur Änderung des Verteilungsschlüssels gegeben war, sei der Beschluss 10/2022 hinsichtlich der Kostenregelung für ungültig zu erklären. Ohne „Grundlagenbeschluss” widerspräche es ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des §§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 19 WEG über einen Wartungsvertrag samt Notrufvertrag und eine Sondervergütung der Hausverwaltung zu beschließen, sodass der Beschluss 10/2022 analog § 139 BGB insgesamt für ungültig zu erklären sei. Der Beschluss 11/2022 sei für ungültig zu erklären, da es ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne des §§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 19 WEG widerspräche, über eine Bauüberwachung zu entscheiden, deren zugrundeliegender Beschluss 10/2022 („Baumaßnahme und Finanzierung”) für ungültig erklärt wurde. Aus demselben Grund sei auch Beschluss über die Sonderumlage (Beschluss 12/2022) infolge der Ungültigkeit des Grundsatzbeschlusses für ungültig zu erklären.
Hiergegen wendet sich die Beklagte in der Berufung, die ihr erstinstanzliches Vorbringen wiederholt und vertieft. Die Beklagte ist der Auffassung, dass die durch das erstinstanzliche Gericht vorgenommene Auslegung von § 13 der Gemeinschaftsordnung rechtsfehlerhaft sei. Das erkennende Gericht gebe ausschließlich die Meinungen des Amtsgerichts Würzburg sowie des Beschwerdegerichts aus einem früheren Verfahren zur alten Rechtslage wieder und schließe sich deren Auffassung nach eigener Würdigung an. Da die mit Maschinenschrift ergänzte Regelung unter Abs. 2 stehe, komme das Gericht zu dem Ergebnis, dass sich deswegen „alle Kosten” nicht entgegen dem eindeutigen Wort auf alle Kosten beziehen soll, sondern nur auf die Betriebskosten. Hierbei werde verkannt, dass in Abs. 1 nur die allgemeine gesetzliche Regelung wiedergegeben wird, die gelten soll, soweit nicht in der Teilungserklärung oder im Verwaltervertrag etwas anderes bestimmt sei. Eine solche anderweitige Bestimmung folgt dann aber in Abs. 2. Die Regelung unter Abs. 6 besage, dass auch wenn das Wohnungseigentu...