Entscheidungsstichwort (Thema)
Mietrückstand
Verfahrensgang
Tenor
1. Die Berufung der Klägerin und die Anschlussberufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Hoyerswerda vom 19.9.2000, Az.: 1 C 1331/96, werden zurückgewiesen.
2. Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin 23 %, die Beklagten als Gesamtschuldner 77 %.
und beschlossen:
Der Streitwert des Berufungsverfahrens beträgt 19.390,07 DM.
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gem. § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Gründe
Die Berufung der Klägerin und die Anschlussberufung der Beklagten sind zulässig, beide Rechtsmittel haben jedoch in der Sache keinen Erfolg. Zu Recht hat das Amtsgericht die Klage auf Zahlung von Nutzungsentgelt (I.) und die Widerklage (II.) abgewiesen.
I.
Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung von weiterem Nutzungsentgelt (§ 535 Satz 2 BGB). Die Beklagten konnten aufgrund vorhandener Mängel der Mietsache das Nutzungsentgelt mindern (1.) und waren darüber hinaus berechtigt, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen (2.). Auf das genossenschaftliche Nutzungsverhältnis zwischen den Parteien ist das Mietrecht anwendbar.
1. Entgegen der Ansicht der Klägerin geht die Kammer mit den Beklagten davon aus, dass die Wohnung zumindest seit Anfang 1996 derart mangelbehaftet war, dass eine Minderung im vorgenommenen Umfang berechtigt war, und nicht – wie die Klägerin zugesteht – der Schimmelbefall in der Küche der Wohnung lediglich in einem Zeitraum von einigen Wochen vor und nach der Begutachtung durch den erstinstanzlich beauftragten Sachverständigen am 6.1.1999 vorgelegen hat.
Bereits am 2.2.1996 hat der damalige Rechtsanwalt der Beklagten zu 1) gegenüber der Klägerin Durchfeuchtungsschäden angezeigt und eine hälftige Minderung des Nutzungsentgeltes angekündigt. Unstreitig ist, dass eine Durchfeuchtung in einzelnen Wohnräumen im September 1995 stattfand. Im Anschluss daran hat die Klägerin auch eine Instandsetzung des Daches vorgenommen, die jedoch keinen Erfolg brachte, was auch die im Anschluss an die Mängelanzeige vom 2.2.1996 erfolgten Mitteilungen an die Klägerin zeigen. Eine umfassende Sanierung des Daches erfolgte erst im Jahre 1997.
In einer Untersuchung von Tapetenteilchen und Tupfern aus der Wohnung der Beklagten hat die Landesuntersuchungsanstalt für das Gesundheits- und Veterinärwesen Sachsen bereits am 26.11.1996 Schimmelpilzspuren festgestellt. In einem weiteren Schreiben der Stadt Hoyerswerda, Gesundheitsamt, vom 3.3.1997, welches direkt an die Klägerin gerichtet war, wird festgestellt, dass anlässlich einer Besichtigung am 27.2.1997 keine Veränderung im Schimmelbefall der Küche festgestellt werden konnte.
Damit steht fest, dass ab März 1996 Mängel der Mietwohnung vorhanden waren, die eine Mietminderung rechtfertigten, die Schimmelpilzbildung mindestens ab November 1996 sichtbar war.
Entgegen der Auffassung der Klägerin haben die Beklagten den Schimmelbefall in der Küche nicht zu vertreten. Wenn – wie vorliegend – feststeht, dass ein zur Minderung berechtigender Mangel vorliegt, muss der Vermieter Ausschlussgründe beweisen, etwa dass der Mieter den Mangel durch sein Verhalten verursacht oder seine Obhutspflicht verletzt hat (Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, II, Rn. 561). Den Nachweis eines fehlerhaften Lüftungsverhaltens der Beklagten hat die Klägerin jedoch nicht erbracht. In einem Schreiben der Stadt Hoyerswerda vom 2.12.1996 wurden die Beklagten darauf hingewiesen, dass durch ein entsprechendes Lüftungsverhalten eventuell dem vorhandenen Schimmelbefall entgegengewirkt werden kann. Dieses Schreiben erfolgte im Zusammenhang mit dem Untersuchungsergebnis der Landesuntersuchungsanstalt Dresden vom 26.11.1996. Im weiteren Schreiben der Stadt Hoyerswerda, Gesundheitsamt, vom 3.3.1997 wird dargestellt, dass allein durch ordnungsgemäßes Beheizen und Lüften die Ursache des Schimmelbefalls nicht beseitigt werden kann.
Dies bestätigt letztlich auch der Sachverständige … in seinem Gutachten vom 11.3.1999. Nach seiner Darstellung war bei den Wohnblöcken, wie der von den Beklagten bewohnte, trotz niedriger Wärmedämmwerte eine Benutzung für Wohnzwecke ohne Schimmelbildung möglich. Die bei Nutzung entstehende übliche Feuchtigkeit wurde durch die ständige Querlüftung durch die nicht abgedichteten Fensterfugen derart abgeleitet, dass kein Wasser an den Bauteilen kondensieren konnte.
Da eine Sanierung des Wohnblocks nicht erfolgte, insbesondere keine neuen Fenster eingebaut wurden, geht die Kammer davon aus, dass die erst nach den erheblichen Durchfeuchtungen im Jahre 1995 aufgetretene Schimmelbildung eine bauseitig bedingte Ursache hat. Insoweit führt der Sachverständige aus, dass an den Giebeln solcher Wohnblöcke in ungünstigen Lagen oft nachträgliche Verkleidungen vorgenommen wurden, die den Wärmedämmwert erhöhten, wie dies auch vorliegend geschah. Allerdings konnte der Sachverständige wegen des erheblichen Untersuchungsaufwandes (erforderliche Ke...