Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummiete: Minderung wegen Abweichung von der angegebenen Wohnfläche. Wohnraummiete: Nebenkostenabrechnung bei Mischobjekt mit Gewerbe
Leitsatz (amtlich)
1. Weicht die tatsächliche Wohnfläche von der im Mietvertrag mit "ca." angegebenen Flächen nur um 7% ab, so liegt kein zur Minderung berechtigender Mangel vor.
2. Bei der Umlage von Grundsteuern, Müllabfuhr, Versicherungen und Wasserkosten für ein Mischobjekt mit Gewerbe muß der Vermieter im einzelnen darlegen, daß die Kosten durch das Gewerbe nicht beeinflußt sind.
Tenor
1. Auf die Berufung der Klägerin wird das am 23. Oktober 2001 verkündete Urteil des Amtsgericht Köpenick - 16 C 452/00 - abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Es wird festgestellt, dass der Rechtsstreit teilweise in der Hauptsache erledigt ist, und zwar insoweit Ansprüche der Klägerin in Höhe von 2.389,47 EUR nebst anteiliger Zinsen durch Aufrechnung mit der Kaution aus dem streitgegenständlichen Mietverhältnis erloschen sind.
Die Beklagten werden verurteilt, als Gesamtschuldner an die Klägerin 148,48 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank für die Zeit vom 8. September 2000 bis 31. Dezember 2001 und über dem Zinssatz gemäß § 247 BGB n.F. seit dem 1. Januar 2002 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
3. Von den Kosten des Rechtsstreits I. Instanz hat die Klägerin 4/9 und haben die Beklagten 5/9 zu tragen.
Von den Kosten des Rechtsstreits II. Instanz hat die Klägerin 2/5 und haben die Beklagten 3/5 zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Zur Prüfung der Zulässigkeit der Berufung ist gemäß § 26 Nr. 5 EGZPO die ZPO in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung (nachfolgend: a.F.) anzuwenden, weil die mündliche Verhandlung, auf der die angefochtene Entscheidung beruht, vor diesem Datum stattgefunden hat und geschlossen worden ist. Für das weitere Berufungsverfahren sind jedoch bereits die Vorschriften der ZPO in der ab dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung anzuwenden. In diesem Sinne ist die Überleitungsvorschrift des § 26 Nr. 5 EGZPO auszulegen, denn insbesondere nach dem Willen des Gesetzgebers soll es zu einer schnellstmöglichen Anwendung der neuen Vorschrift kommen, was bei den Vorschriften möglich ist, die das Berufungsverfahren nach Einlegung der Berufung regeln.
I.
Die statthafte (§ 511 ZPO a.F.), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 a Abs. 1 ZPO a.F.), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO a.F.) Berufung ist zulässig.
II.
Die Berufung der Klägerin hat im aus dem Tenor ersichtlichen Umfang Erfolg und war ansonsten abzuweisen.
1.) Die Klägerin hat gegen die Beklagten Anspruch auf Zahlung von 148,48 EUR letztstellige Restmiete für den August 2000 und Feststellung der Erledigung der Hauptsache wegen der zunächst bestehenden, dann durch die Hilfsaufrechnung erloschenen Restmietforderungen für Februar 1998 bis August 2000.
Zur Darstellung der Mietforderung wird auf die Aufstellung aus der Klagebegründung, Seiten 5 bis 7, 21 bis 23 d.A., verwiesen. In dieser ursprünglichen Gesamtforderung von 8.926,74 DM sind 6.019,44 DM Mieten und 2.907,30 DM Betriebskosten 1998 enthalten. Nach teilweiser Klagerücknahme, weil die Restmietforderungen für August 1997 bis Januar 1998 in Höhe von 1.055,64 DM bereits vorprozessual erfüllt waren, bleibt eine Restmietforderung in Höhe von 4.963,80 DM, mithin 2.537,95 EUR. Nach Hilfsaufrechnung mit der Kaution in Höhe von 2.389,47 EUR verbleibt die Zahlungsforderung in Höhe von 148,48 EUR.
Die Beklagten schulden den ungeminderten Mietzins.
Die Abweichung der Wohnfläche um etwa 7 Prozent berechtigt nicht zur Kürzung der Kaltmiete um 7 Prozent. Vielmehr liegt kein Mangel im Sinne des § 537 BGB vor und ist ein Anspruch aus Treu und Glauben (§ 242 BGB, so die erstinstanzliche Entscheidung) auch nicht deshalb herzuleiten, weil die Beklagten die geringere Wohnfläche ausweislich der Ausführungsplanung zumindest kennen mussten. Wenn es keine Eigenschaftszusicherung gibt, liegt grundsätzlich kein Mangel vor und kommt eine Kürzung der Miete nicht in Betracht (Kinne, Der Wohnraummietvertrag, RZ 62), weil es sich um eine bloße Objektbeschreibung handelt (KG, GE 2002, 257), die sich auf den Nutzungsinhalt nicht auswirkt (Schach in Kinne/Schach, Mietvertrags- und Mietprozessrecht, 3. Aufl., Teil I, § 537 RZ 9). Dies gilt zumindest dann, wenn es sich nicht um eine erhebliche Flächendifferenz handelt und eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit gerade durch die geringere Fläche nicht bedingt ist (Schach, ebenda m.w.N.). Vorliegend ist wegen der "ca."-Angabe von 125 qm gerade keine Zusicherung anzunehmen, die Flächendifferenz liegt unter 10 % und zudem ist eine Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit nicht ersichtlich. Bei einer F...