Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummiete: Umlagefähigkeit von Hofentrümpelungs- und Schädlingsbekämpfungskosten sowie nachträglicher Grundsteuererhöhungen. Wohnraummiete: Ausschluß von Betriebskostenvorschußerhöhungen nach Abrechnungsreife
Leitsatz (amtlich)
1. Kosten der Hofentrümpelung sind nur umlagefähig, wenn sie trotz ordnungsgemäßer Geschäftsführung regelmäßig anfallen.
2. Kosten der Schädlingsbekämpfung sind nur umlagefähig, wenn es sich um regelmäßig wiederkehrende Kosten handelt.
3. Nachträglich eintretende Grundsteuererhöhungen können auch dann umgelegt werden, wenn in den dem entsprechenden Grundsteuerbescheid vorangegangenen Betriebskostenabrechnungen kein Vorbehalt gemacht worden ist.
4. Mit Abrechnungsreife können auch Betriebskostenvorschußerhöhungen für das abgelaufene Abrechnungsjahr nicht mehr geltend gemacht werden.
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 7. Juni 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln - 12a C 490/00 - abgeändert:
Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 657,80 Euro nebst 5 Prozentpunkten über dem Basiszins nach § 1 des Diskontsatz-Überleitungs-Gesetzes vom 9. Juni 1998 seit dem 12. Februar 2001 zu zahlen.
Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Klägerin 2/3 und die Beklagten 1/3 zu tragen.
Von den Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz haben die Klägerin 13/21 und die Beklagten 8/21 zu tragen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 abs. 1 ZPO a.F. abgesehen. Gemäß § 26 Nr. 5 EGZPO gelten die für die Berufung die am 31. Dezember 2001 geltenden Vorschriften weiter, da die mündliche Verhandlung auf die das angefochtene Urteil ergangen ist, vor dem 1. Januar 2002 geschlossen wurde.
Entscheidungsgründe
I.
Die statthafte (§ 511 ZPO a.F.), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511a Abs.1 ZPO a.F.), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO a.F.) Berufung der Klägerin ist zulässig.
II.
Die Berufung der Beklagten ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang auch begründet.
Die Klägerin hat Anspruch aus § 535 BGB (in der Fassung vor Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes zum 1. September 2001, die zur Anwendung gelangt, da es sich um einen vor dessen Inkrafttreten abgeschlossenen Tatbestand handelt) auf Zahlung von Restmietzins für die Monate Juli und September 1997 sowie auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 1997 und Mahngebühren in Höhe von insgesamt (3.369,46 DM =) 1.722,78 Euro. Die Höhe dieser Forderungen, die erstinstanzlich der Klägerin zuerkannt wurden, ist insoweit zwischen den Parteien unstreitig.
Dieser Anspruch der Klägerin ist jedoch durch die wirksame Aufrechnung der Beklagten zu 1.) mit deren Anspruch auf Kautionsrückzahlung in Höhe eines Teilbetrages von (2.441,66 DM =) 1.248,40 Euro gemäß § 389 BGB erloschen. Der Kautionsrückzahlungsanspruch in Höhe von insgesamt unstreitigen (4.524,57 DM =) 2.313,38 Euro steht entsprechend der Vereinbarungen der Parteien in Absatz II des 1. Nachtrags vom 5. Mai 1994 zum Mietvertrag vom 30. September 1993 ausschließlich der Beklagten zu 1.) zu. Deren Aufrechnung führt aufgrund der gesamtschuldnerischen Haftung der Beklagten gemäß § 422 Abs. 1 S. 2 BGB zum Erlöschen der Forderung der Klägerin gegenüber beiden Beklagten.
Der Anspruch der Beklagten zu 1.) auf Rückzahlung der Kaution führt lediglich in der genannten Höhe zu einem Erlöschen der Klageforderung, denn er war seinerseits durch die Aufrechnung der Klägerin vom 4. November 1999 in Höhe eines Betrages von (2.441,66 DM =) 1.248,40 Euro gemäß § 389 BGB erloschen.
Die Klägerin konnte wirksam mit einem Nachzahlungsbetrag in Höhe von 137,75 DM aus der Betriebskostenabrechnung 1993 vom 7. September 1994 aufrechnen. Die Abrechnung ist formell wirksam. eine Betriebskostenabrechnung hat grundsätzlich eine aufgeschlüsselte und geordnete Zusammenstellung der Kosten zu enthalten, ferner die Angabe und nötigenfalls Erläuterung des Verteilungsschlüssels sowie eine Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug seiner Vorauszahlungen (BGH NJW 1982, 573; KG GE 1998, 796). Diesen Anforderungen entspricht die genannte Abrechnung der Klägerin.
Soweit die Beklagten gegen sämtliche Betriebskostenabrechnungen die Unterschiede der berechneten Flächen einwenden, führt dies nicht zu einer Unwirksamkeit der Abrechnung, denn die Klägerin hat unbestritten und substantiiert dargelegt, daß die Größe der Flächen sich aufgrund des Dachausbaus und der Umwandlung von Kammern zu Badezimmern vergrößert hat.
Allerdings sind die anteiligen Müllkosten abzuziehen. Es wird insofern gemäß § 543 Abs. 1 ZPO auf die zutreffenden Gründe der erstinstanzlichen Entscheidung verwiesen. Daneben hat die Klägerin nicht dargelegt, inwiefern Kosten der Hofentrümpelung umlagefähig sind. Diese sind grundsätzlich nur umlagefähig, wenn sie trotz ordnungsgemäßer Geschäftsführung regelmäßig anfallen (Kinne, Betriebskosten und deren Abwälzung, ZMR 2001, 1,5; LG Berlin, GE 1995, 941). Eine entspreche...