Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummiete: Hauswartkosten, Aufzugskosten, Gartenpflegekosten und Vorwegabzug für Gewerbe in der Betriebskostenabrechnung. Wohnraummiete: Nachforderung nach Ablauf der Ausschlussfrist. Wohnraummiete: Mieterhöhungserklärung mit Hilfe automatischer Einrichtungen. Wohnraummiete: unzulässiges Bestreiten mit Nichtwissen. Wohnraummiete: konkludente Umstellung von Brutto- auf Nettomiete
Leitsatz (amtlich)
1. Der Vorwegabzug für Gewerbe in einer Mischeinheit nach Kubikmeter umbauten Raumes ist unwirksam.
2. Nimmt der Hauswart auch Verwaltungs- und Instandhaltungs- bzw. Instandsetzungsaufgaben wahr, so sind aus den Hauswartskosten die darauf entfallenden Anteile nachvollziehbar auszugliedern.
3. Aus einem Vollwartungsvertrag für den Aufzug sind die darin enthaltenen Anteile für Instandhaltung und Reparaturen nachvollziehbar auszugliedern.
4. Wird eine Heizkostenabrechnung erst nach Ablauf der Ausschlußfrist des § 20 Abs. 3 Satz NMV berichtigt, so ist der Vermieter mit Nachforderungen auch dann ausgeschlossen, wenn diese Berichtigung auf der Klarstellung über den Umlagemaßstab durch gerichtliche Entscheidungen beruht.
5. Die Mieterhöhungserklärung ist auch dann mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt, wenn eine Maske mit Textbausteinen verwendet wird, in die individuell eingetragen wird, welche Miete zu zahlen ist, wenn diese automatisch von einem Rechenzentrum errechnet worden ist.
6. Wird die Mieterhöhung nur auf einen bestimmten Erhöhungstatbestand gestützt, ist es unerheblich, daß der Vermieter die Übersendung der Unterlagen für einen anderen Erhöhungstatbestand verweigert.
7. Die Kosten für die Gartenpflege sind auch dann umlegbar, wenn der Mieter die Rasenflächen nicht betreten darf. Insoweit reicht der "Blick ins Grüne" aus.
8. Das Bestreiten des Mieters hinsichtlich des Datums des Zugangs einer unstreitig zugegangenen Betriebskostenabrechnung mit Nichtwissen ist unzulässig.
9. Die konkludente Umstellung von der vereinbarten Bruttomiete auf eine Nettomiete mit Betriebskostenvorschüssen kann sich auch daraus ergeben, daß der Mieter nach einer entsprechenden einseitigen Umstellungserklärung des Vermieters sich jahrelang mit entsprechenden Betriebskostenabrechnungen auseinandersetzt und daraus resultierende Nachforderungen bezahlt.
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 4. April 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Spandau -- 4 C 575/00 -- teilweise abgeändert:
Die Klage wird in Höhe von 8.188,34 DM nebst anteiligen Zinsen abgewiesen.
Auf die Berufung der Beklagten wird ferner das am 11. Juli 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Spandau -- 4 C 575/00 -- teilweise abgeändert:
Die Klage wird in Höhe von 1.247,05 DM nebst anteiligen Zinsen abgewiesen.
Im übrigen werden die Berufungen der Beklagten zurückgewiesen.
Die Klägerin hat vorab die durch ihre Säumnis entstandenen Kosten der ersten Instanz zu tragen. Von den übrigen Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen haben die Klägerin 3/10 und die Beklagte 7/10 zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Gründe
Zur Prüfung der Zulässigkeit der Berufung ist gemäß § 26 Nr. 5 EGZPO die ZPO in der bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Fassung anzuwenden, da die mündliche Verhandlung, auf der die angefochtene Entscheidung beruht, vor diesem Datum stattgefunden hat und geschlossen worden ist. Für das das weitere Berufungsverfahren sind jedoch bereits die Vorschriften der ZPO in der ab dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung anzuwenden. In diesem Sinne ist die Überleitungsvorschrift des § 26 Nr. 5 EGZPO auszulegen; denn insbesondere nach dem Willen des Gesetzgebers soll es zu einer schnellstmöglichen Anwendung der neuen Vorschriften kommen, was bei den Vorschriften möglich ist, die das Verfahren nach Einlegung der Berufung regeln.
I.
Gemäß § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO wird auf die tatsächlichen Feststellungen des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
II.
Die statthaften (§ 511 ZPO a.F.), den notwendigen Wert der Beschwer (§ 511a ZPO a.F.) erreichenden, form- und fristgerecht eingelegten und begründeten Berufungen (§§ 516, 518, 519 ZPO a.F.) der Beklagten sind nur teilweise begründet.
A. Berufung gegen das am 4. April 2001 verkündete Urteil
1. Die Berufung ist insoweit -- teilweise -- begründet, als sich die Beklagte gegen die Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen 1995 bis 1998 und aus den Heizkostenabrechnungen 1995 bis 1998 wendet:
a) Betriebskostenabrechnungen 1995 bis 1998
Die Berufung ist insoweit begründet, als die Beklagte sich gegen die auf sie entfallenden Anteile an den Kosten für den Aufzug, der Gebäude- und Haftpflichtversicherung, sonstiger Versicherungen, der Beleuchtung, der Straßenreinigung, der Schnee- und Glatteisbeseitigung, der Wartung für die Be- und Entlüftung, des Hauswarts sowie der Grundsteuer wendet.
Soweit diese Kosten auf Wohnungen und Gewerbe nach umbauten Raum aufgeteilt worden sind, ist dies nicht nachvollziehbar. Denn bei entspr...