LG Berlin Urteil vom 05.12.2003 - 64 S 369/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Betriebskostenabrechnung bei Wohnraummiete: Umlagefähigkeit von Wachschutzkosten

Orientierungssatz

Wachschutzkosten sind grundsätzlich nicht von dem Betriebskostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 II. BV bzw. der BetrKV umfasst. Sie sind nicht als sonstige Betriebskosten im Sinne der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV umlagefähig.

Nachgehend

BGH (Beschluss vom 07.07.2004; Aktenzeichen 5 StR 235/04)

Tenor

Die Berufung des Klägers gegen das am 26. August 2003 ergangene Urteil des Amtsgerichts Köpenick - 3 C 221/03 - wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Von der Darstellung der in § 540 Abs. 1 S. 1 ZPO genannten Angaben wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

I.

Die statthafte (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer zwar nicht erreichende (§ 511 Abs. 2 N. 1 ZPO), aber zugelassene (§ 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 517, 519, 520 ZPO) Berufung ist zulässig.

II.

Die Berufung hat keinen Erfolg. Die Klage ist unbegründet.

Der Kläger hat keinen Anspruch auf Zahlung der Wachschutzkosten gegen den Beklagten, weil diese durch den Mietvertrag nicht wirksam überbürdet worden sind.

Unter dem Gesichtspunkt der Wirksamkeit einer Allgemeinen Geschäftsbedingung bestehen insoweit keine Bedenken, als in § 5 k des Mietvertrages die Übernahme der Kosten des Wachschutzes vereinbart worden ist, weil es sich insoweit angesichts des Schriftbildes nicht um eine überraschende Klausel handelt. Diese befindet sich nämlich nicht in einer Anlage, sondern im Vertragstext selbst. Dadurch wird vielmehr Klarheit darüber herbeigeführt, dass nach dem Mietvertrag die Kosten des Wachschutzes von dem Mieter getragen werden sollen. Die Darstellung ist folglich nicht verdeckt und somit nicht überraschend im Sinne des § 305 c BGB.

Im vorliegenden Fall ist aber die Umlage der Wachschutzkosten als sonstige Betriebskosten im Sinne der Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV nicht zulässig. § 27 II. BV ist anzuwenden, da die Vereinbarung vor dem Erlass der Betriebskostenvereinbarung getroffen worden ist (§ 556 Abs. 1 ZPO). Zwar ist in § 5 des Mietvertrages die Übernahme der Kosten des Wachschutzes vereinbart. Aber die Begriffsbestimmung sowie die Aufzählung der Betriebskosten enthält in der Anlage 3 zu § 27 II. BV nach herrschender Auffassung in der Rechtsprechung eine abschließende Regelung darüber, welche Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen (BGH NJW 1993, 1061, 1062; OLG Koblenz NJW 1986, 995, 996).

Wachschutzkosten werden grundsätzlich nicht von dem Betriebskostenkatalog der Anlage 3 umfasst (vgl. auch AG Mitte, GE 2001, 1541; AG Köln WuM 2002, 615, 616; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1991, 1354; Staudinger/Emmerich, § 556 BGB Rdnr. 41 - Letzterer dahingehend, dass Wachschutzkosten jedenfalls dann nicht umlegbar sind, wenn sie der allgemeinen prophylaktischen Bewachung der Objekte ohne konkreten Anlass dienen).

Dieses Ergebnis wird auch dadurch gestützt, dass gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I Seite 2346 ff.), die am 1. Januar 2004 in Kraft tritt, die Kosten der Aufsicht explizit nicht zu den Betriebskosten gehören.

Selbst wenn Wachschutzkosten als Betriebskosten umlegbar wären, wäre der hier verwendete Umlageschlüssel hinsichtlich der Aufteilung dieser Kosten auf Wohnungen und auf Gewerbe unzulässig, weil der insoweit gewählte Umlageschlüssel nicht nachvollziehbar ist. Die Wachschutzkosten sind hinsichtlich des in dem Objekt befindlichen Supermarktes, des Restaurants und des Sportstudios eher veranlasst, so dass eine Umlage nach Nutzfläche hier nicht zulässig ist. Vielmehr war ein Vorwegabzug der auf das Gewerbe entfallenden Kosten notwendig.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat (§ 543 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert (§ 543 Abs. 2 Nr. 2 ZPO). Denn die sich stellenden Fragen sind bereits hinreichend geklärt, ohne dass grundsätzlich abweichende Entscheidungen hierzu ergangen sind bzw. bestehen.

Fundstellen

Dokument-Index HI1734282