Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummiete: Widerspruch zwischen Quotenklausel und Fristenplan hinsichtlich Schönheitsreparaturen
Leitsatz (amtlich)
Eine Quotenklausel, die die Quoten hinsichtlich der für Nebenräume vereinbarten Renovierungsfristen nicht an die sich daraus ergebende Prozentsätze ausrichtet, ist jedenfalls dann wirksam, wenn die Wohnung keine Nebenräume enthält.
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 14. Mai 2003 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köpenick - 15 C 254/02 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Von der Darstellung der in § 540 Abs. 1 S. 1 ZPO genannten Angaben wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a Abs. 1 S. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Für das Verfahren ist gemäß § 26 Nr. 5 EGZPO die ZPO in der ab dem 1. Januar 2002 geltenden Fassung anzuwenden, da die mündliche Verhandlung, auf der die angefochtene Entscheidung beruht, nach diesem Datum stattgefunden hat und geschlossen worden ist.
I.
Die statthafte (§ 511 Abs. 1 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), form- sowie fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 517, 519, 520 ZPO) Berufung ist zulässig.
II.
Die Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg. Weder ist die Klageforderung durch die Aufrechnung der Beklagten erloschen, noch steht den Beklagten die mit der Widerklage geltend gemachte Forderung gegen die Kläger zu.
Der nach Verrechnung mit dem Anspruch auf Rückzahlung der bei Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution mit verbleibenden (3.725,31 Euro - 3.203,00 Euro =) 522,31 Euro geltend gemachten Anspruch aus der Quotenklausel steht den Klägern zu. Die Quotenklausel des Mietvertrages ist wirksam, die Bedenken der Beklagten greifen nicht durch.
Der Mietvertrag ist nicht widersprüchlich in Bezug auf die Rückgabe der Mietsache. In jedem Fall haben die Beklagten die Mietsache gereinigt zurückzugeben. Daraus folgt aber nicht, dass sie keine Renovierung vorzunehmen haben oder der Anspruch aus der Quotenklausel entfällt. Letztere ist gerade für den Fall, dass nicht zu renovieren ist, geschaffen. Die Vereinbarung der Rückgabe in besenreinem Zustand ist üblich und berührt die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht, sofern diese aufgrund des Zustandes der Mietsache oder des Zeitablaufes erforderlich sind. Die Parteien haben insbesondere keine Schlussrenovierung vereinbart. Der Hinweis in der Quotenklausel, die Mieter könnten der Zahlungsverpflichtung dadurch entgehen, dass sie Renovierungsarbeiten in kostensparender Eigenleistung fachgerecht erbringen, entspricht der Rechtslage, insbesondere der Rechtsprechung des BGH (vgl. BGHZ 105, 71-88 = Grundeigentum 1988, 881-887 = WuM 1988, 294-298 = NJW 1988, 2790-2794 = DWW 1988, 314-318 = ZMR 1988, 455-459 = MDR 1988, 1052).
Die Quotenklausel ist auch nicht deshalb unwirksam, weil sie nicht auf den Fristenplan des § 13 des Mietvertrages abgestimmt ist. Nach dieser vertraglichen Regelung sind Schönheitsreparaturen in Küchen, Bädern und Duschen alle drei Jahre, in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle fünf Jahre und in anderen Nebenräumen alle sieben Jahre auszuführen. Demgegenüber sieht die Quotenklausel in § 4 Nr. 6 des Mietvertrages eine Abgeltung für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen vor, wonach 20%, 40%, 60% oder 80% zu zahlen sind, je nach dem, ob die letzten Schönheitsreparaturen länger als 1, 2, 3, oder 4 Jahre zurückliegen. Diese Klausel ist lediglich auf die fünfjährige Renovierungsfrist abgestimmt. Bezüglich der dreijährigen Frist begegnet die Klausel keinen Bedenken, weil an sich eine höhere Quote als vereinbart zulässig wäre, nämlich 33% nach einem und 66% nach zwei Jahren. Dies geht zulasten des Vermieters als Klauselverwenders. Anders verhält es sich jedoch bezüglich der sonstigen Nebenräume, für die eine siebenjährige Renovierungsfrist gilt. Hier würde der Vermieter als Verwender begünstigt, weil zu seinen Gunsten eine höhere Quote vereinbart ist, als sie die Frist hergibt. Nach einem Jahr ergibt sich eine Quote von 14,29%, vereinbart sind 20%; nach zwei Jahren sind es 28,6% statt 40% usw. Für den vorliegenden Fall kann es jedoch offen bleiben, ob diese Diskrepanz zwischen Renovierungsfrist und vereinbarter Entschädigungsklausel zur Unwirksamkeit der Quotenklausel führt. Denn die Regelung hat auf die Entscheidung keinen Einfluss.
Bei der Beurteilung der Wirksamkeit von AGB sind auf der Grundlage einer generalisieren Betrachtungsweise Art und Gegenstand, Zweck und besondere Eigenart des jeweiligen Vertrages zu berücksichtigen (vgl. BGH NJW 1986, 2101, 2103). Der BGH hat hierzu weiter ausgeführt:
Die daraus folgenden unterschiedlichen Interessen führen deshalb auch zu Differenzierungen in der Beurteilung der Angemessenheit (Erman-Hefermehl, BGB, 7. Aufl., § 9 AGB-Gesetz Rdnr. 7; Dietlein-Rebmann, AGB Aktuell, § 9 Rdnr. 11; Schlosser-Graba, AGB-Gesetz, § 9 Rdnr. 44; Ulmer-Brandner-Hensen, AGB-Gesetz, § 9 Rdnr. 74). Die Untersc...