LG Berlin Urteil vom 06.03.1989 - 61 S 198/88

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Hat der Mieter einer ehemals preisgebundenen Altbauwohnung noch zur Zeit der Preisbindung eine preisrechtlich unzulässige Kaution gezahlt, so kann er vom Vermieter auch nach Aufhebung der Preisbindung die Rückzahlung dieser Kaution verlangen.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Mit Recht ist das AG zu dem Ergebnis gekommen, daß der Beklagte verpflichtet ist, dem Kläger die restliche Kaution in Höhe von 1.017,78 DM zurückzuzahlen. Das folgt aus § 812 Abs. 1 BGB.

Die zwischen den Parteien unter dem 8.4.1987 getroffene Kautionsvereinbarung war von Anfang an unwirksam. Denn nach § 29a Abs. 6 des 1. BMietG war eine Kautionsvereinbarung zwischen Vermieter und Mieter nur zulässig, wenn sie dazu bestimmt war, Ansprüche des Vermieters wegen Schäden an der Wohnung oder unterlassener Schönheitsreparaturen zu sichern. Eine solche Vereinbarung hatten die Parteien aber nicht getroffen. Denn aus der schriftlichen Kautionsvereinbarung ist, da sie einen konkreten Sicherungsgrund nicht enthält, nicht ersichtlich, wofür der Kläger dem Beklagten die Kaution geleistet hat. Damit fehlt jeder Hinweis dafür, daß die Hingabe der geleisteten Kaution für einen gesetzlich zulässigen Zweck erfolgt ist. Da somit eine einmalige preisrechtswidrige Leistung i.S. des § 29a des 1. BMietG vorliegt, ist der Beklagte verpflichtet, diese, soweit sie noch offen ist, dem Kläger zurückzuerstatten (§ 30 Abs. 3 1. BMietG).

Zu Unrecht ist der Beklagte der Auffassung, daß mit dem Wegfall der Mietpreisbindung zum 1.1.1988 sich die Wirksamkeit der zwischen den Parteien getroffenen Kautionsvereinbarung allein nach der Bestimmung des § 550b BGB zu richten habe. Soweit er sich dabei auf die Entscheidung der ZK 64 des LG Berlin v. 25.11.1988 (GE 1989, 147) beruft, vermag die Kammer der dort vertretenen Auffassung nicht zu folgen. Denn die Kammer ist nicht der Ansicht, daß mit dem Außerkrafttreten des 1. BMietG am 1.1.1988 (§ 8 Abs. 2 Nr. 1 GVW) die wegen Verstoß gegen § 29a Abs. 6 des 1. BMietG unwirksame Kautionsvereinbarung geheilt worden ist.

Mit Recht wird in diesem Zusammenhang die Auffassung vertreten, daß die am 1.1.1988 außer Kraft getretenen Mietpreisvorschriften auch dann noch anzuwenden sind, wenn und soweit es um die Beurteilung eines Sachverhalts aus der Zeit vor dem Außerkrafttreten der Mietpreisvorschriften geht (Beuermann, Miete u. Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 6 GVW Rn. 4). Das folgt aus dem gesetzgeberischen Grundgedanken der Art. 170, 171 EGBGB, wonach ein Schuldverhältnis nach dem Recht zu beurteilen ist, das zur Zeit der Verwirklichung des Entstehungstatbestandes galt (Palandt, BGB, 47. Aufl., Art. 170 EG Anm. 1 m.w.N.). Dieser Grundsatz erfährt allerdings für Mietverhältnisse, Pachtverhältnisse und Dienstverhältnisse die Einschränkung dergestalt, daß für diese Rechtsverhältnisse nicht mehr die bisherige Rechtslage maßgebend, sondern das neue Recht anzuwenden ist (Art. 171 EGBGB). Dem ist grundsätzlich zuzustimmen. Wenn aber die Wirksamkeit einer unter den Bestimmungen des 1. BMietG getroffenen Kautionsvereinbarung sich nunmehr allein nach der Vorschrift des § 550b BGB bemessen soll, so ist nach Ansicht der Kammer hierfür jedoch Voraussetzung, daß die früher getroffene Kautionsvereinbarung wirksam getroffen worden ist. Gerade das ist hier aber nicht der Fall. Denn wie oben dargelegt, ist diese wegen Nichteinhaltung des § 29a Abs. 6 1. BMietG von Anfang an unwirksam. Ist aber eine Vereinbarung wegen Gesetzesverstoßes unwirksam, bleibt sie grundsätzlich auch dann unwirksam, wenn der Nichtigkeitsgrund später weggefallen ist (Palandt, a.a.O., § 141 Anm. 1a).

Etwas anderes würde allerdings dann gelten, wenn der Gesetzgeber im Rahmen des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin v. 14.7.1987 (GVW) oder durch ein anderes Gesetz eine andere Regelung getroffen hätte. Das ist aber nicht der Fall. In § 5 GVW ist lediglich geregelt, unter welchen Voraussetzungen und in welchem Umfang früher unwirksame Mietzinsvereinbarungen wirksam werden. Dagegen enthält das Gesetz keine Regelung darüber, daß auch ehemals preisrechtswidrige Leistungen i.S. des § 29a des 1. BMietG nachträglich geheilt werden sollen. Das Fehlen einer solchen Regelung läßt nach Ansicht der Kammer nur den Schluß zu, daß nach dem Willen des Gesetzgebers die vor dem 1.1.1988 getätigten einmaligen Leistungen, wenn diese preisrechtswidrig waren, ausschließlich nach dem Recht zu beurteilen sind, das bis zum 1.1.1988 in Kraft gewesen ist.

Etwas anderes würde auch dann gelten, wenn die Parteien die unwirksame Kautionsvereinbarung durch eine Neuvornahme bestätigt hätten (§ 141 BGB). Denn dann wäre die - ursprünglich unwirksame - Kautionsvereinbarung wirksam vereinbart. Diese Voraussetzungen liegen indessen hier unstreitig nicht vor.

Da somit die Zahlung der Kaution rechtsgrundlos erfolgt ist, ist der Beklagte verpflichtet, die noch offene Restkaution an den Kläger zurückzuzah...