Entscheidungsstichwort (Thema)
Heilung einer unwirksamen Kautionsabrede. bei unverschuldetem Rechtsirrtum des Mieters keine Kündigung wegen Zahlungsverzug
Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
1. Hat der Mieter einer ehemals preisgebundenen Altbauwohnung noch zur Zeit der Preisbindung eine preisrechtlich unzulässige Kaution gezahlt, so kann er vom Vermieter nach Ablauf der Preisbindung die Rückzahlung der Kaution nicht verlangen (entgegen LG Berlin, 1988-11-07, 62 S 165/88, Grundeigentum 1989, 93; LG Berlin, 1989-03-06, 61 S 198/88, WuM 1989, 236).
2. Rechnet der Mieter mit dem vermeintlichen Rückzahlungsanspruch gegen Mietzinsforderungen auf, ist ein Zahlungsverzug mangels Verschuldens nicht gegeben, wenn der Mieter die Rechtsauffassung des Gerichts nicht kennen konnte und sich auf die gegenseitige Rechtsauffassung anderer Gerichte berufen hat.
Gründe
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Wäre es nicht zur Erledigungserklärung gekommen, hätte die dann durchgeführte Berufung zur Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils insoweit geführt, als festgestellt worden wäre, daß sich der Zahlungsanspruch erledigt hätte und der Räumungsanspruch zurückzuweisen gewesen wäre.
Zum Zeitpunkt der Klageerhebung am 19.1.1989 konnten die Kläger von dem Beklagten gem. § 535 BGB die Zahlung der Mieten für November und Dezember 1988 in Höhe von 332,56 DM (166,28 DM x 2) verlangen. Entgegen der Ansicht des Beklagten war der Mietzinsanspruch der Kläger für November und Dezember 1988 nicht durch die vom Beklagten im Schreiben v. 8.10.1988 erklärte Aufrechnung mit seinem Kautionsrückforderungsanspruch erloschen. Ein Anspruch auf Rückzahlung der Kaution stand dem Beklagten nicht zu. Gemäß der Auffassung der Kammer (vgl. Beschluß v. 25.11.1988 - 64 S 339/88 - in GE 1989, 147f.) ist die Aufrechnung gegen die laufende Mietforderung deswegen nicht möglich gewesen, weil der Beklagte keinen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution hatte. Mit der Aufhebung der Preisbindung für Altbauwohnungen zum 1.1.1988 ist ein eventueller Anspruch der Beklagten auf Rückzahlung der Sicherheitsleistung aus § 30 Abs. 3 I. BMG entfallen. Mit dem Außerkrafttreten des I. BMG gem. § 8 Abs. 2 Nr. 1 GVW ist die wegen Verstoßes gegen § 29a Abs. 6 I. BMG unwirksame Kautionsvereinbarung geheilt worden. Die Wirksamkeit einer Sicherheitsleistung bemißt sich nunmehr nach Außerkrafttreten des I. BMG allein nach § 550b BGB, so daß es dem Vermieter freisteht, sich aus der Kaution wegen seiner Mietzinsforderung zu befriedigen. Trotz der entgegengesetzten Auffassung der Zivilkammer 62 (Urt. 7.11.1988 - 62 S 165/88 - GE 1989, 93), die einen Rückzahlungsanspruch auch nach Aufhebung des I. BMG bejaht (so auch die Zivilkammer 61 - Urt. v. 6.3.1989 - 61 S 198/88 - GE 1989, 721 (= WM 1989, 236), bedürfte es nicht der Vorlage zum RE, weil es sich um auslaufendes Übergangsrecht handelt (vgl. hierzu BayObLG ZMR 1984, 99 (= WM 1984, 9)).
Der Rechtsstreit um den Zahlungsanspruch erledigte sich erst, als der Beklagte nach Klageerhebung am 6.2.1989 die ausstehenden Mieten an die Kläger überwies.
Der Räumungsanspruch war ursprünglich begründet (§ 554 BGB), weil der Beklagte mit mehr als 2 Monatsraten in Rückstand geraten war. Da er jedoch innerhalb der Schonfrist die ausstehenden Mietzinsbeträge nachzahlte, konnte der Kläger den Rechtsstreit auch insoweit wirksam für erledigt erklären. Entgegen der Auffassung des Beklagten ist es durch die Annahme des Angebotes v. 21.1.1989 (Zustimmung zur Mieterhöhung) nicht zu einem Widerruf der Kündigungserklärung seitens der Kläger gekommen. Wenn dieses Erhöhungsverlangen das Angebot einer Fortsetzung des Mietverhältnisses beinhalten sollte, dann eine solche zur Fortsetzung zum erhöhten Mietzins. Damit war der Beklagte jedoch nicht einverstanden. Mietverhältnis und Zustimmung zur Mieterhöhung lassen sich insoweit nicht voneinander trennen, so daß mangels Annahme des Angebotes der Kläger durch den Beklagten die Kündigung nicht hinfällig wurde.
Aus den o.g. Gründen ist der kündigungsbegründende Rückstand auch nicht durch Aufrechnung mit dem behaupteten Kautionsrückforderungsanspruch getilgt worden.
Der Beklagte ist jedoch nicht schuldhaft in einen kündigungsbegründenden Mietrückstand geraten. Der Beklagte sah sich zu der Aufrechnungserklärung durch das erste in Berlin zur Frage der Rückzahlungspflicht von Kautionen veröffentlichte Urteil des AG Tiergarten im September des "Mieter-Echos" veranlaßt. Aufgrund dieser Veröffentlichung beschloß der Beklagte, mit seinem vermeintlichen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen die laufende Mietzinsforderung aufzurechnen. Der Beschluß der erkennenden Kammer v. 25.11.1988 - 64 S 339/88 - wurde erst im Heft Nr. 3 des Jahrgangs 1989 der Zeitschrift "Das Grundeigentum" veröffentlicht. Die Veröffentlichung erfolgte nach Klageerhebung. Dies und der Umstand, daß eine andere Berufungskammer des LG eine gegenteilige Ansicht vertritt, führte zu einem unverschuldeten Rechtsirrtum auf seiten des Beklagten und schloß e...