Vermieter müssen Mieter über Verkauf des Mietobjekts informieren

Dies entschied das LG Berlin im Fall einer Klage von Mietern gegen ihren ehemaligen Vermieter. Die Mieter wussten bei Einreichung der Klage nicht, dass der Vermieter das Mietobjekt inzwischen an einen Dritten verkauft und übereignet hatte und sie somit den „falschen“ Vermieter verklagt hatten.

Mieter klagten auf Rückzahlung der Kaution

In dem gegen den ehemaligen Vermieter eingereichten Klageverfahren hatten die Mieter auf Rückzahlung der von ihnen bei Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution geklagt. Erst während des Verfahrens stellte sich heraus, dass der ehemalige Vermieter das Mietobjekt inzwischen an einen neuen Eigentümer verkauft und dies den Mietern nicht mitgeteilt hatte. Hierauf erklärten beide Parteien den Rechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt.

Vermieter sind zur Information über Verkauf des Mietobjekts verpflichtet

Darauf traf das LG eine Kostenentscheidung zugunsten der Mieter. Der Beklagte und ehemalige Vermieter trage infolge der fehlenden Information über den Verkauf des Mietobjekts gegenüber dem Mieter die Verantwortung für die gegen ihn gerichtete Klage. Gemäß § 242 BGB seien Vermieter nach Treu und Glauben verpflichtet, ihre Mieter über den Verkauf des Mietobjekts zu unterrichten. Werde diese Informationspflicht verletzt, so bestehe für den Vermieter erkennbar die Gefahr, dass Mieter aufgrund ihrer Fehlvorstellung über die Person des Vermieters kostenauslösende Maßnahmen einleiten, weil sie ihre Ansprüche oder Rechte nicht gegenüber dem richtigen Vertragspartner geltend machen.

Mieter haben Anspruch auf Kenntnis des aktuellen Vermieters

Diese Informationspflicht des Vermieters folgt nach Auffassung des LG auch aus einer reziproken Anwendung des Rechtsgedankens des § 555e BGB, denn ohne eine unmissverständliche Mitteilung durch den Vermieter hätten die Mieter davon ausgehen müssen, dass der Beklagte weiterhin Vermieter ihrer Wohnung und dieser der richtige Anspruchsgegner für die Rückforderung der Kaution ist.

Keine Verpflichtung der Mieter zur Einsichtnahme in das Grundbuch

Demgegenüber verneinte das LG eine Verpflichtung der Mieter, vor Klageerhebung das Grundbuch einzusehen, um sich auf diese Weise Gewissheit von den aktuellen Eigentumsverhältnissen zu verschaffen. Eine solche Verpflichtung bestehe jedenfalls dann nicht, wenn keinerlei erkennbaren Anhaltspunkte für eine Änderung in der Person des Vermieters bestünden.

Pflichtverletzungen sind bei Kostenentscheidung berücksichtigungsfähig

Die Verletzung der Informationspflicht durch den Vermieter ist nach der Entscheidung des LG auch im Rahmen der nach einer beiderseitigen Erledigungserklärung im Rahmen des § 91a Abs. 1 ZPO zu treffenden Kostenentscheidung zu berücksichtigen. Nach dieser Vorschrift seien die Kosten des geführten Rechtsstreits grundsätzlich derjenigen Partei aufzuerlegen, die nach einer summarischen Prüfung in dem Rechtsstreit wahrscheinlich unterlegen wäre. Dies seien in diesem Fall eigentlich die Mieter, da ein Rückzahlungsanspruch gegen den bisherigen Vermieter nicht mehr bestehe. Habe jedoch eine schuldhafte Pflichtverletzung des Vermieters zur Erhebung einer unbegründeten Klage geführt, so könne dies im Rahmen der Kostenentscheidung nach § 91a Abs. 1 ZPO nach ständiger Rechtsprechung berücksichtigt werden (BGH, Urteil v. 22.11.2001, VII ZR 405/00).

Vermieter muss Kosten des Klageverfahrens tragen

Im konkreten Fall sah das LG die Ursache für die im Ergebnis nicht begründete Klage gegen den ehemaligen Vermieter ausschließlich in dem pflichtwidrigen Verhalten des Vermieters, sodass dieser die Kosten des Klageverfahrens zu tragen habe.

(LG Berlin II, Beschluss v. 4.7.2024, 67 T 37/24)