Verfahrensgang
AG Berlin-Schöneberg (Urteil vom 13.03.1998; Aktenzeichen 17 C 597/97) |
Tenor
Die Berufung des Klägers gegen das am 13. März 1998 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 17 C 597/97 – wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung des Klägers ist nicht begründet.
Der Kläger kann von der Beklagten nicht gemäß § 535 S. 2 BGB Zahlung restlicher Mieten für die Zeit von August 1997 bis Juli 1998 in Höhe von monatlich 253,10 DM, d.h. insgesamt 3.037,20 DM verlangen. Die Mieterhöhungserklärung vom 20. Dezember 1996 hat nicht zu einer Erhöhung der von der Beklagten geschuldeten Miete geführt, denn die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 3 MHG liegen nicht vor.
Es fehlt eine vorherige Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 541 b Abs. 2 BGB.
Es wird zwar teilweise – wie auch vom Kläger – die Auffassung vertreten, daß nach der Aufhebung von § 3 Abs. 2 MHG und der Änderung von Abs. 4 dieser Vorschrift ab 1. September 1993 für eine Mieterhöhung Voraussetzung lediglich vorgenommene Modernisierungsmaßnahmen und eine entsprechende Mieterhöhungserklärung seien (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 3 MHG Rn 8.). Eine fehlerhafte oder gar insgesamt fehlende Ankündigung der Modernisierung habe allein Auswirkungen auf die Fälligkeit der erhöhten Miete.
Der Wortlaut der Vorschrift ließe zwar eine derartige Auslegung zu, sie wird aber ihrem Sinn und Zweck nicht gerecht. Das Hinausschieben der Fälligkeit der Mieterhöhung tritt vielmehr nur dann ein, wenn der Vermieter nur die Mitteilung der Höhe der künftigen Miete unterlassen hat, die übrigen Voraussetzungen indes vorliegen. Dazu gehört vor allem, daß der Mieter die Modernisierung entweder tatsächlich geduldet hat oder hierzu verpflichtet war (KG GE 1988, 993). Unter der Verpflichtung zur Duldung kann man dabei nur verstehen, daß der Vermieter gegenüber dem Mieter einen entsprechenden Anspruch hatte und diesen vor Ausführung der Modernisierung ggf. auch hätte durchsetzen können. Dabei stellt es außer Frage, daß ein Mieter auf Duldung von Modernisierungsarbeiten nur dann erfolgreich in Anspruch genommen werden kann, wenn sowohl die materiellen als auch die formellen Voraussetzungen von § 541 b BGB vorliegen. Zu den letzteren gehört eine entsprechende Ankündigung der Maßnahmen gemäß Abs. 2 der Vorschrift.
Die Gesetzesänderung hatte jedoch lediglich eine Rechtsvereinfachung zum Ziel, indem die doppelte Regelung der Mitteilungspflichten bei Modernisierungen sowohl in § 541 b BGB als auch in § 3 MHG beseitigt wurde. Eine weitere Veränderung der Rechtslage war nicht beabsichtigt. Insbesondere solle insoweit keine inhaltliche Änderung von § 3 MHG in der Auslegung erfolgen, die er durch den o.g. Rechtsentscheid des Kammergerichts erfahren hatte (AG Tiergarten GE 1998, 46 m.w.N. unter Hinweis auf die Gesetzesmaterialien). Vor diesem Hintergrund wird nur die oben dargestellte Auslegung den Intentionen des Gesetzgebers gerecht. Hiervon geht auch Sternel (Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn A 85 ff.) aus. Danach haben die von Kammergericht aufgestellten Grundsätze auch weiterhin Geltung und sind durch die Gesetzesänderung weder überholt noch gegenstandslos geworden.
Der Anwendungsbereich der um sechs Monate hinausgeschobenen Fälligkeit der Mieterhöhung ist danach zwar eingeschränkt und betrifft letztlich nur die Fälle, in denen der Mieter Modernisierungsmaßnahmen ohne eine vorherige oder aufgrund einer nur unzureichenden Ankündigung hingenommen und damit geduldet hat. Andererseits würde die Auslegung von Beuermann (s.o.) dazu führen, daß eine Ankündigung von Modernisierungen nur noch für solche Maßnahmen erforderlich ist, für die der Vermieter zutrifft zur Wohnung des Mieters erlangen muß. Damit wären die formellen Regelungen in § 541 b BGB in weiten Bereichen der Modernisierung gegenstandslos. Verstöße führten insoweit lediglich zu einer um sechs Monate hinausgeschobenen Fälligkeit der Mieterhöhung. Das ist bei in aller Regel längerfristig ausgelegten Mietverhältnissen kein sachgerechter Ausgleich. Eine derart weitreichende Änderung der bisherigen Regelung hat der Gesetzgeber unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen nicht beabsichtigt.
Auch der Hinweis des Klägers auf die Entscheidung des Landgerichts Berlin (GE 1997, 1579) gibt zu einer anderen Beurteilung keinen Anlaß. Aus den Gründen der zitierten Entscheidung lassen sich keine Anhaltspunkte entnehmen, welche die Auffassung des Klägers stützen. Vielmehr waren danach die durchgeführten Modernisierungsarbeiten zuvor angekündigt worden.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.
Unterschriften
Vaterrodt für die durch Urlaub an der Unterzeichnung verhinderte VRi'inLG Prejawa-Silber, Uerpmann, Vaterrodt
Fundstellen
Haufe-Index 1447957 |
NWB 1999, 2819 |
ZMR 1999, 711 |
RdW 2000, 186 |
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