LG Berlin Urteil vom 10.01.1989 - 63 S 170/88

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Die bloße Erklärung, daß das Grundstück nur wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann, wenn das Mietverhältnis beendet ist, bezeichnet den Kündigungsgrund unzureichend.

2. Der Vermieter muß beweisen, daß ihm nur ein Abriß des Wohngebäudes gegenüber einer Sanierung bei Aufrechterhaltung des Mietverhältnisses zumutbar ist, wenn die Räumung dem Abriß des Gebäudes dienen soll.

Gründe

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Das Mietverhältnis ist auch nicht durch die Kündigungen v. 24.9.1987, 28.12.1987 und 14.4. sowie 15.4.1988, die auf die Hinderung der angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gestützt sind, beendet worden.

Bezüglich der Kündigung v. 24.9.1987 muß sich die Klägerin entgegenhalten lassen, daß der Kündigungsgrund nicht hinreichend bezeichnet worden ist. Die bloße Erklärung, daß das Grundstück nur wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann, wenn das Mietverhältnis beendet wird, genügt für die Angabe des berechtigten Interesses gemäß § 564b Abs. 2 Ziffer 3 und Abs. 3 BGB nicht, weil der Kündigungsgrund so ausführlich zu bezeichnen ist, daß er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann (vgl. RE BayObLG v. 14.7.1981 in RIM Bd. I, S. 311, 318 (= WM 1981, 232)). Es hätte daher schon einer näheren Darstellung des berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses bedurft.

Aus der Kündigungserklärung in dem Schriftsatz v. 28.12.1987 kann die Klägerin ebenfalls keine Rechte herleiten ...

Die Kündigungen v. 14.4.1988 und 15.4.1988 in der Berufungsbegründungsschrift sind zwar in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden. Ebenso sind diese Kündigungen im Wege der Klageänderung zulässig, weil sie gemäß §§ 523, 263 ZPO für sachdienlich zu erachten sind. Die Klägerin stützt die Herausgabeklage auf einen bereits in erster Instanz geltend gemachten Kündigungsgrund, so daß die Sachdienlichkeit mit Rücksicht auf Prozeßwirtschaftlichkeit zu bejahen ist. Ein die Kündigung gemäß § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB rechtfertigender Kündigungsgrund läßt sich jedoch aufgrund des nicht ausreichend substantiierten Vortrages der Klägerin nicht feststellen. Die Kündigungsbefugnis gemäß § 564b Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt voraus, daß der Vermieter infolge des Mietverhältnisses gehindert ist, das Grundstück angemessen zu verwerten, und bei Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile erleiden würde. Der beabsichtigte Abriß des Gebäudes muß zur Vermeidung erheblicher Nachteile erforderlich sein. Allein die Tatsache, daß das Bezirksamt mit Bescheid v. 5.4.1988 die Abrißgenehmigung erteilt hat, genügt noch nicht zum Nachweis des berechtigten Interesses, weil diese Genehmigung unter dem Vorbehalt steht, daß alle abzureißenden Wohnungen tatsächlich und rechtlich frei sind. Auch die Instandsetzungsbedürftigkeit des Gebäudes kann bei Zugrundelegung der von der Klägerin behaupteten Instandsetzungskosten von 869.820,- DM noch nicht die Beendigung des Mietverhältnisses rechtfertigen, weil nicht substantiiert dargelegt ist, daß diese Kosten durch die bislang erzielten und erzielbaren Einnahmen aus der Vermietung nicht in angemessenem Zeitraum aufzubringen sind. Angesichts des Bestreitens der Beklagten wäre es Sache der Klägerin gewesen, substantiiert darzulegen und unter Beweis zu stellen, daß ihr eine Sanierung des Gebäudes, die sie überdies ursprünglich beabsichtigte, wirtschaftlich nicht zuzumuten ist. Daran fehlt es jedoch, weil kein hinreichender Sachvortrag bezüglich der erzielbaren Mieteinnahmen vorliegt. Die Behauptung, daß sich der Rückertragswert unter der Voraussetzung, daß für sämtliche 14 Wohnungen die Sollmieten gezahlt werden, auf jährlich 38.092,- DM beläuft, ist zu pauschal und genügt den Anforderungen an die Darlegungslast der Klägerin nicht. Es ist weder ausgeführt, auf welchen tatsächlichen Voraussetzungen die in Ansatz gebrachten Sollmieten beruhen, noch ist ersichtlich, ob bei dieser Mietberechnung die im Rahmen der Modernisierung zulässigen Mieterhöhungen berücksichtigt sind. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens würde damit zu einem unzulässigen Ausforschungsbeweis führen. Da sich somit kein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses feststellen läßt, kann der Hilfsantrag der Klägerin ebenfalls keinen Erfolg haben.

Fundstellen

Dokument-Index HI1735675