Entscheidungsstichwort (Thema)
Mieterhöhung bei Modernisierung von Wohnraum: Abgrenzung der Instandsetzungskosten von den Modernisierungskosten. Mieterhöhung bei Modernisierung von Wohnraum: Nichtberücksichtigung von Kürzungsbeträgen im Hinblick auf die öffentliche Förderung der Modernisierung
Orientierungssatz
1. Führt der Vermieter Maßnahmen durch, die zum Teil Modernisierung, zum Teil aber Instandsetzung darstellen, so sind die Instandsetzungskosten von den insgesamt angefallenen Kosten der Maßnahme abzuziehen, lediglich der verbleibende Rest berechtigt zur Mieterhöhung gemäß § 3 MHG. Die Instandsetzungskosten sind konkret zu berechnen und in der Mieterhöhungserklärung aufgeschlüsselt und nachvollziehbar darzulegen. Die Angabe einer Quote oder eines nicht näher begründeten Pauschalbetrags ist nicht ausreichend.
2. Der fehlende Abzug von Kürzungsbeträgen im Hinblick auf die öffentliche Förderung einer vorangegangenen Modernisierung nach § 558 Abs. 5 BGB führt zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens, es sei denn der Vermieter legt in der Mieterhöhungserklärung dar, dass die Förderung keine Auswirkungen auf die geforderte Miete hat.
Tenor
Auf die Anschlussberufung der Beklagten zu 1) wird das am 12. März 2003 verkündete Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg - 3 C 415/02 - teilweise geändert und die Klage hinsichtlich des Verlangens auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete ab dem 1. Juni 2002 (Tenor 2b des angefochtenen Urteils) abgewiesen.
Die Berufung der Klägerin gegen das vorgenannte Urteil wird zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten der zweiten Instanz.
Die Verteilung der Gerichtskosten in erster Instanz und der außergerichtlichen Kosten der Klägerin erster Instanz wird wie folgt geregelt:
Die Klägerin trägt 88%, die Beklagten zu 1) und 2) tragen als Gesamtschuldner 7% und die Beklagte zu 1) trägt weitere 5% allein.
Der Beklagte zu 2) trägt 18% seiner außergerichtlichen Kosten erster Instanz selbst, 82% werden der Klägerin auferlegt. Die Beklagte zu 1) trägt 12% ihrer außergerichtlichen Kosten erster Instanz selbst, die restlichen 88% hat die Klägerin zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Gründe
I.
Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs.1 Satz 1 Nr.1 ZPO Bezug genommen. Mit ihrer am 17. April 2003 eingelegten und am 28. Mai 2003 begründeten Berufung wendet sich die Klägerin gegen das am 12. März 2003 verkündete und ihrem Prozessbevollmächtigten am 28. März 2003 zugestellte Urteil des Amtsgerichts Lichtenberg - 3 C 415/02 -, mit welcher sie über die amtsgerichtliche Verurteilung hinaus Zahlung weiterer rückständiger Miete i.H.v. 552,74 EUR sowie die weitere Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses aufgrund des Mieterhöhungsverlangens vom 27. März 2002 (Bl.39 d.A.) nicht nur auf 187,63 EUR sondern auf 232,49 EUR weiterverfolgt. Die Beklagte zu 1) begehrt mit ihrer am 26. Juni 2003 eingelegten und begründeten Anschlussberufung die Änderung des ihrem Prozessbevollmächtigten am 28. März 2003 zugestellten Urteils insoweit, als dass die Klage auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses von monatlich 156,36 EUR um 31,27 EUR auf 187,63 EUR abgewiesen wird. Die Berufungsbegründung der Klägerin ist dem Prozessbevollmächtigten der Beklagten am 04.Juni 2003 zugestellt worden. Von der Darstellung des Tatbestandes wird im Übrigen gemäß §§ 540 Abs.2, 313a Abs.1 Satz 1 ZPO abgesehen.
II
A. Die Berufung des Klägers ist statthaft und zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO). Die Berufung der Beklagten ist als Anschlussberufung gemäß § 524, 519 Abs.2 und 4, 520 Abs.3 ZPO zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht (binnen eines Monats nach Zustellung der Berufungsbegründungsschrift der Klägerin) eingelegt worden.
B. In der Sache hat die Berufung der Klägerin keinen und die Anschlussberufung der Beklagten zu 1) vollen Erfolg.
I. Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung weiterer rückständiger Miete i.H.v. 552,74 EUR (1.081,06 DM) gemäß §§ 535 Satz 2 a.F., 421,427 BGB.
Streitgegenständlich sind zunächst aufgrund der Verrechnungserklärung der Klägerin wegen eines Guthabens aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1997 i.H.v. 322,22 DM mit behaupteten jeweils ältesten Nettokaltmietzinsansprüchen aus den Monaten Juni 1997 bis Mai 2000 i.H.v. jeweils 38,98 DM ein Teilbetrag i.H.v. 28,60 DM für den Monat Februar 1998 sowie jeweils 38,98 DM für die Monate März 1998 bis Mai 2000 (27 x 38,98 DM + 28,60 DM = 1.081,06 DM). Auf die Einrede der Verjährung hinsichtlich der Ansprüche aus dem Jahr 1997 sowie auf eine ordnungsgemäße Ankündigung i.S.d. § 3 Abs.4 Satz 2 MHG a.F.i.V.m. § 541b Abs.2 Satz 1 BGB a.F. kommt es insoweit von vornherein nicht an.
Die Mieterhöhungserklärung vom 28. April 1997 (Bl.26 ff. d.A.) ist nur wegen einer Erhöhung um monatlich 30,64 DM bzw. 15,67 EUR wirksam, im Übrigen ist sie unwirksam. Da die Klägerin bezüglich dieser Mieterhöhung je...